Expertise notariale - Droit rural - 3e - 139

LE FERMAGEETLEMÉTAYAGE 139
préciser qu'en cas de loyer trop élevé, ce n'est pas l'action en régularisation
mais l'action en révision qu'il faut intenter128. En revanche, c'est bien l'action
en régularisation qui est ouverte lorsque les parties ont conclu un faux bail
d'habitation et fixé un loyer trop élevé pour celui-ci129. Une dernière action
doit être évoquée, distincte de toutes les autres. Elle concerne le cas où le
preneur aurait versé un loyer supérieur à celui prévu par les stipulations du
contrat. Il doit alors exercer une action en répétition130.
130. Interdiction de spéculer. L'article L. 411-12 manifeste déjà une volonté de
limiter la prestation du preneur au loyer qu'il réglemente. Au-delà, c'est
véritablement une interdiction de spéculer sur le statut des baux ruraux
qui s'impose aux deux parties. Cette interdiction marque une différence
avec les baux commerciaux. Elle explique que le bail rural, élément essentiel
de l'exploitation agricole, n'ait pas une valeur monétaire qui représente
la propriété culturale qu'il contribue à faire exister131.Iln'en va pas ainsi,
évidemment, du bail cessible hors du cadre familial132.
Cette interdiction, ce dispositif anti-spéculatif133, est constituée de différents
interdits : incessibilité de principe du bail, interdiction des
sous-locations134. Concernant plus spécifiquement les prestations financières,
elle s'exprime dans l'article L. 411-74 du Code rural et de la pêche
maritime. Cet article prohibe la remise de sommes d'argent ou la reprise
d'un bien au-dessus de sa valeur vénale (10 %) lors d'un changement d'exploitant
au bailleur, au preneur sortant ou à un intermédiaire135.L'excédent
est évalué souverainement par les juges du fond136. Une sanction
pénale est prévue ainsi qu'une action en répétition, bien plus souvent
demandée. Les deux actions peuvent s'exercer indépendamment, et la
deuxième ne suppose pas la preuve d'une contrainte ou d'une intention
128. Cass. 3e civ., 20 mars 2007, no
06-12847, Gaz. Pal. 15 et 18 août 2007, 33. - Cass. 3e
2009, no 07-18191, JCPG2009, IV, 1 200. - Cass. 3e
2016, 974, obs. B. PEIGNOT. - Cass. 3e
obs. B. PEIGNOT.
129. CABesançon, 7juill. 2006, RDrur. 2006, 303.
130. Cass. 3e
224.
134. Infra,no
137.
135. La qualité devant être établie : Cass. 3e
S. CREVEL.
civ., 14janv. 2016, no
14-14641, RDrur. 2016, 98, obs.
136. Cass. 3e civ., 9juill. 2020, nº 19-17821, Ann. loyers 2020.09, obs. D. KRAJESKI.
civ., 7janv.
civ., 15 déc. 2016, nº 14-20260, Rev. loyers
civ., 28 mai 2020, nº 18-26041, Rev. loyers 2020, nº 1009,
civ., 7 févr. 2007, nº 05-20410, RDrur. 2017, 136, obs. S. CREVEL. - Cass. 3e
2019, nº 17-24158, Rev. loyers 2019, 1000, obs. B. PEIGNOT.
131. C.DUPEYRON, Droit agraire, vol. 1, 2e éd., 1994, nº 207 s.
132. Infra,no
civ., 11juill.
133. D. KRAJESKI, « Retour sur la spéculation et la valorisation en matière de baux ruraux », RDrur.
2011, étude 7.
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