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ACTES COURANTS
vendeur n'a fait aucune déclaration, l'acquéreur est en droit de compter sur les servitudes actives
apparentes.
Les règles applicables, à cet égard, selon qu'une clause de non‑garantie a été ou n'a pas été
stipulée, sont celles que l'on a rencontrées à propos des mitoyennetés (v. supra).
b. Garantie légale des servitudes passives. - Ainsi qu'on l'a déjà dit, le vendeur n'est tenu que
des servitudes occultes qu'il n'a pas déclarées lors de la vente (C. civ., art. 1638). Il est donc
déchargé des servitudes apparentes. En stipulant que l'acquéreur n'aura aucun recours à raison
des servitudes apparentes, la formule proposée ne fait donc qu'appliquer le droit commun.
Quant aux servitudes occultes, si elles ont été déclarées, l'acquéreur est censé avoir accepté la
chose avec les diminutions de jouissance qui la grèvent et le vendeur en est naturellement
déchargé. Sont assimilées aux servitudes déclarées celles que l'acquéreur est censé connaître. Il
en est ainsi des servitudes naturelles et légales résultant du Code civil ou de lois particulières
(servitudes aéronautiques, minières, routières, etc.). Mais, en raison de la multiplication de ces
servitudes, la jurisprudence a atténué la portée de ce principe.
Les servitudes légales qui dérivent du régime ordinaire de la propriété sont réputées connues et
n'ont pas à être déclarées. Tel est le cas des servitudes de halage le long des cours d'eau30
d'une servitude de passage profitant à un immeuble voisin enclavé31
,
ou, encore, d'une servitude
non aedificandi en bordure des routes nationales32
.
Àl'inverse, le vendeur est tenu, pour être exonéré de la garantie, de déclarer les servitudes qui ne
constituent pas une conséquence normale de la propriété et que l'état des lieux ne permet pas
de soupçonner. Il en va ainsi d'une servitude de non aedificandi qui subsiste sur des terrains
anciennement compris dans l'enceinte fortifiée de la ville33
par une décision administrative34
,de l'interdiction d'exploiter un établissement industriel, s'agissant
là d'une charge exceptionnelle que l'état des lieux ne permet pas à l'acheteur de
soupçonner35
, de la servitude de non aedificandi résultant d'un projet de déviation de route
nationale36
.
Ces trois derniers arrêts, on le remarque, sont relatifs à des servitudes d'urbanisme. On pourrait
penser que l'acquéreur, ayant pu les connaître au moyen d'un certificat d'urbanisme, serait déchu
du droit d'invoquer la garantie. Mais, selon la jurisprudence, l'acquéreur n'est pas censé connaître,
par le seul fait de leur publication, les charges occultes exceptionnelles auxquelles est assujetti
l'immeuble. Conformément à l'article 1638 du Code civil, c'est au vendeur qu'il appartient de les
faire connaître effectivement à l'acquéreur, même s'il s'agit de servitudes d'urbanisme rendues
publiques par un certificat d'urbanisme ou de servitudes publiées au service de la publicité
foncière37
.
Pour renseigner l'acquéreur, il ne suffit donc pas, comme dans la présente clause, de faire référence
aux droits résultant « de titres réguliers non prescrits » et à ceux résultant « de la publicité
foncière ». Ce sont là des évidences qui ne modifient pas la garantie légale. On ne saurait non
30. Cass. civ., 20 févr. 1865, S. 1865, 1, 164.
31. Cass. 1re
civ., 15 oct. 1963, Bull. civ. I, nº 372.
32. TGI Nancy, 14 mai 1968, Gaz. Pal. 1968, 2, somm. p. 20.
33. Cass. 1re
civ., 21 févr. 1956, Defrénois 1956, art. 27455.
34. Cass. civ., 13 juill. 1954, Defrénois 1955, art. 27317.
35. Cass. 1re
civ., 16 mai 1961, Bull. civ. I, nº 198.
36. CA Rouen, 3 mars 1970, DS 1971, 715, note P. BIHR.
37. Cass. req., 30 déc. 1940, Defrénois 1941, art. 25954 ; DC 1941, 107, note J. CARBONNIER ; CA Paris, 17 juill. 1947, D. 1947, 480,
note H. L. ; Cass. 3e
civ., 5 févr. 1974, Defrénois 1975, art. 30695, note E. FRANK ; Cass. 3e
civ., 28 oct. 1980, D. 1981, IR, p. 26.
Quelle que soit l'étendue de l'obligation de garantie du vendeur, le notaire peut être considéré comme ayant manqué à ses obligations
s'il n'a pas demandé un certificat d'urbanisme ou s'il n'a pas examiné avec suffisamment d'attention les anciens titres de
propriété où il aurait pu prendre connaissance des servitudes relatives à l'immeuble ; CA Douai, 22 mai 1973, Defrénois 1974,
art. 30547, nº 9, chron. juris. J.-L. AUBERT.
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,d'une servitude d'alignement établie
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