Expertise Notariale - Usufruit, gestion de patrimoine et pratique notariale - 2e - 112

112 USUFRUIT, GESTION DE PATRIMOINE ET PRATIQUE NOTARIALE
revenu lors de leur constatation et l'impôt sur la plus-value lors de la cession
des parts. À l'inverse, il y aura double déduction en présence de déductions
prises en compte au titre de l'impôt sur le revenu lors de leur constatation
et au titre de l'impôt sur les plus-values lors de la cession des parts. Aussi,
pour éviter cela, le Conseil d'État impose-t-il de prendre en compte certains
correctifs pour éviter ces doubles déduction ou imposition18, lesquels sont
applicables aux cessions de parts sociales de société à prépondérance
immobilière semi-transparente19. Ces correctifs permettent de déterminer
le prix de revient de parts sociales, de sorte qu'ils doivent être appliqués à
leur cession même si elles sont l'objet d'un démembrement de propriété.
Ainsi que l'expose M. Lubin, « Le mécanisme consiste à ajouter au prix de
revient des parts la somme algébrique des éléments suivants :
- bénéfices (y compris les plus-values) imposés (+) ;
- pertes comblées par l'associé (+) ;
- bénéfices (y compris les plus-values) non imposés en application d'une
disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal
définitif (+) ;
- déficits (y compris les moins-values) déduits, sauf ceux trouvant leur origine
dans une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder
un avantage fiscal définitif (-) ;
- bénéfices répartis (-) »20.
145. Lorsque l'un des vendeurs détenait la pleine propriété de l'immeuble. Fréquemment,
l'un des vendeurs était propriétaire de la pleine propriété de
l'immeuble avant la naissance du démembrement. Il s'agit généralement
de l'usufruitier qui avait originellement acquis la pleine propriété du bien
avant d'en donner la nue-propriété.
Dans ce cas, il convient de retenir, que l'acquisition ait eu lieu à titre gratuit
ou à titre onéreux, la valeur en pleine propriété figurant dans le titre acquisitif
ou la déclaration de succession pour le prix d'acquisition, puis de ventiler
ce prix entre usufruitier et nu-propriétaire en appliquant le barème de
l'article 669 du Code général des impôts21. Il est ici interdit d'avoir recours
à une évaluation économique.
146. Lorsque chacun des vendeurs avait acquis son droit isolément. Il arrive également
que chacun des vendeurs ait acquis son droit séparément de l'autre.
Lorsque le droit démembré cédé a été acquis à titre onéreux, alors le prix
18. CE, 8e
et 9e ch., 16 févr. 2000, nº 133296, Quemener, Dr.fisc. 2000, nº 14, comm. 183, note
J. Turot.
19. CE, 8e et 3e ch., 9 mars 2005, nº 248825, Baradé, JCPN 2005, nº 48, 1485, obs. J.-P. Garçon.
20. J.-J. Lubin, « SCI et transmission : panorama de fiscalité », RFP2020, nº 9, dossier 8.
21. BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, 12 sept. 2012, § 190 et 310.

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