Expertise Notariale - Usufruit, gestion de patrimoine et pratique notariale - 2e - 226

226 USUFRUIT, GESTION DE PATRIMOINE ET PRATIQUE NOTARIALE
actifs patrimoniaux. Ce montage devrait donc « résister»26 au « mini-abus »
de droit fiscal, et ce d'autant plus que la doctrine administrative précise que
l'article L. 64A du Livre des procédures fiscales ne s'appliquerait pas aux
actes « dont le but essentiel est l'obtention d'un avantagefiscal sans aller à l'encontre
de l'objet ou de la finalité du droit fiscal applicable»27.
307. Conseils pratiques. Toutefois, le praticien veillera à ce que la valeur économique,
et donc réelle, de la nue-propriété apportée à la société civile soit
une valeur cohérente. En effet, une valeur minorée expose l'apporteur au
risque de requalification en libéralité consentie à la société, entraînant ainsi
un rehaussement de sa base imposable à l'impôt sur les sociétés sur le fondement
de l'article 38, 2 du Code général des impôts28. En outre, le notaire
veillera à contrôler l'existence d'un droit de préemption urbain éventuel,
l'apport de la nue-propriété d'un immeuble étant susceptible d'entrer dans
son champ d'application.
308. S'agissant des droits d'enregistrement. L'apport en société de la nue-propriété
d'un immeuble est susceptible de générer un droit d'apport variable
selon que la société civile immobilière est assujettie à l'impôt sur le revenu
ou à l'impôt sur les sociétés29. Dans l'hypothèse d'une société civile assujettie
à l'impôt sur le revenu, l'apport de l'immeuble sera enregistré gratuitement
(CGI, art. 810 bis). En revanche, si la société a opté pour l'impôt sur
les sociétés, un droit d'apport sera dû au taux de 5%30. Ici, le barème fiscal
s'applique puisqu'il est question de droits d'enregistrement31.L'apport de
la nue-propriété de l'immeuble est également un fait générateur d'une
imposition sur les plus-values immobilières (CGI, art. 150 U).
Exemple : Monsieur Hervé MARTIN est propriétaire d'un immeuble à
usage d'entrepôt situé à ORLÉANS, d'une valeur de 3 500 000 €.Il a
acquis cet immeuble il y a plus de trente ans. Monsieur MARTIN est
âgé de 72 ans. Divorcé, il a deux enfants, David et Raphaël, âgés respectivement
de 40 ans et de 38 ans. Les revenus locatifs de cet entrepôt s'élèvent,
après paiement des charges, à un montant de 190 000 € par an. Il
26. V. P. Fernoux, « Revisitons le passé à l'aune du but principalement fiscal », déjà cité, spéc.
nº 6.
27. BOI-CF-IOR-30-20, 31janv. 2020, § 120.
28. V. CE, plén. fisc., 9 mai 2018, nº 387071, Dr. sociétés 2018, nº 8-9, comm. 158, note J.-L. Pierre.
29. Sur les critères permettant de choisir le régime le plus adapté : S. Bernard, « Le choix du
régime fiscal de la SCI », Defrénois 2019, nº 41, p. 17.
30. L'engagement de conservation des titres pour une durée de 3 ans est ici inapplicable dans la
mesure où la nue-propriété de l'immeuble n'est pas par nature affectée à une activité professionnelle
(CGI, art. 809 bis et 810, III).
31. BOI-ENR-DMTOI-10-10-10, 8 mars 2017, § 125. V. Rép. min. Grosskost, JOAN, 28juin 2005,
nº 55175.
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