Revue - Gazette du Palais - N°34 du 06 octobre 2020 - 46

Jur i s p r u de nc e

■■COPROPRIÉTÉ

■■COPROPRIÉTÉ

388h6

388h1

Contestation de la modification de l'état descriptif des lots et
répartition des charges : l'office du juge
Un immeuble composé de deux lots est placé sous le régime
de la copropriété puis l'un des lots est divisé et remplacé par
plusieurs autres. Plus de vingt ans plus tard, une assemblée
générale conteste la légalité du modificatif de l'état descriptif
de division et exige sa rectification.
Le propriétaire des lots issus de la division assigne le syndicat
des copropriétaires et l'autre copropriétaire en annulation de
cette résolution tandis que ces derniers invoquent l'inopposabilité à leur égard de l'acte de division.
Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction
alors applicable, toutes clauses contraires aux dispositions
des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris
pour leur application sont réputées non écrites.
Pour rejeter la demande d'inopposabilité, la cour d'appel
retient que, si la répartition des quotes-parts de parties communes et de charges entre les lots n'a pas été soumise à une
assemblée générale, contrairement à ce qu'exige l'article 11,
alinéa 3, et si cette disposition est d'ordre public, elle ne peut
permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingtsept ans après sa publication, l'acte modificatif qui contient
ces répartitions, alors que le délai de prescription des actions
personnelles dans une copropriété est de dix ans et que
l'imprescriptibilité invoquée ne concerne que les demandes
tendant à voir déclarer non écrite une clause d'un règlement
de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge, et
que l'annulation de la résolution de l'assemblée générale et
les motifs qui y ont conduit entraînent le rejet de la demande
tendant à l'inopposabilité de l'acte modificatif.
En statuant ainsi, alors que l'assemblée générale des copropriétaires est l'organe habilité à modifier le règlement de
copropriété, que l'article 43 précité n'exclut pas le pouvoir de
cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d'une
clause d'un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout
moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de
la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une
décision d'assemblée générale, et faire établir une nouvelle
répartition conforme à ces dispositions, la cour d'appel viole
le texte susvisé.
Aux termes de l'article 11, alinéa 2, de la loi précitée, en cas
d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la
répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle
n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à
l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. Aux termes de l'article 43 de cette
loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6
à  37,  41-1 à  42 et  46 et à celles du décret pris pour leur
application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en
application de l'alinéa premier du présent article, répute non
écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux
lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division est alors nécessaire et
la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle
n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à
l'approbation de l'assemblée générale, quand bien même le
total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des
lots dont ils sont issus.

Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, no 19-17045, SCI Auteuil-Boulogne et
a. c/ M. X et a., FS-PBI (cassation partielle CA Versailles, 27 févr.
2019), M. Chauvin, prés. ; SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois
388h6
et Sebagh, SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, av.	

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G A Z E T T E D U PA L A I S - m a r d i 6 o c to b r e 2 0 2 0 - N O 3 4

Parties communes ou privatives, distinction importante pour
diriger une action
Le propriétaire d'une maison d'habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété,
soutenant que les fenêtres percées dans le mur en limite de
propriété créent des vues droites sur son terrain et que les
tablettes des fenêtres débordent sur sa propriété, assigne le
syndicat des copropriétaires en suppression de ces vues et
tablettes et en dommages-intérêts.
La cour d'appel relève que, si les travaux litigieux touchent
au mur de façade et à la toiture, définis comme des parties
communes, il ressort du règlement de copropriété que tel
n'est pas le cas des fenêtres et lucarnes éclairant des parties divises et que, si les ornements de façade sont communs,
les balustrades des balcons et balconnets, les persiennes,
fenêtres, volets et accessoires ne le sont pas.
Elle en déduit, à bon droit, que, les fenêtres percées dans le
mur de façade, la fenêtre de toit installée en toiture et les
tablettes constituant des parties privatives, l'action ne peut
être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, no 19-13373, Mme X c/ Synd. copr. X,
FS-PBI (rejet pourvoi c/ CA Dijon, 27 nov. 2018), M. Chauvin,
prés ; SCP Piwnica et Molinié, SCP Waquet, Farge et Hazan,
388h1
av.	

388h1

■■CRÉDIT
388g3

Calcul des intérêts et protection du consommateur de crédit
Aux termes de l'article L. 132-1 du Code de la consommation,
dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance
n° 2016-301 du 14 mars 2016, dans les contrats conclus entre
professionnels et non-professionnels ou consommateurs,
sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de
créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations
des parties au contrat.
Il en résulte qu'il incombe aux juges du fond, examinant le
caractère abusif d'une clause prévoyant un calcul des intérêts sur la base d'une année de trois cent soixante jours,
d'un semestre de cent quatre-vingts jours, d'un trimestre de
quatre-vingt-dix jours et d'un mois de trente jours, d'apprécier
quels sont ses effets sur le coût du crédit, afin de déterminer
si elle entraîne ou non un déséquilibre significatif entre les
droits et obligations des parties au contrat.
Viole ce texte la cour d'appel qui, pour déclarer abusive la
clause du contrat de prêt selon laquelle, durant la phase
d'amortissement, les intérêts sont calculés sur le montant
du capital restant dû, au taux d'intérêt mentionné dans l'acte
sur la base d'une année bancaire de trois cent soixante jours,
d'un semestre de cent quatre-vingts jours, d'un trimestre de
quatre-vingt-dix jours et d'un mois de trente jours, retient
que la stipulation qui fait référence à un calcul des intérêts
sur une durée de trois cent soixante jours et non d'une année
civile de trois cent soixante-cinq jours prive les consommateurs de la possibilité de calculer le coût réel de leur crédit,
qu'elle présente comme telle un caractère abusif, quelle que
soit l'importance de son impact réel et qu'elle doit être déclarée non écrite.

Cass. 1re civ., 9 sept. 2020, no 19-14934, Caisse d'épargne et
de prévoyance d'Auvergne et du Limousin c/ M. X et a., FS-PB
(cassation CA Limoges, 7 févr. 2019), Mme Batut, prés. ; SCP
Thouin-Palat et Boucard, SCP Lyon-Caen et Thiriez, av.	 388g3

■■DOUANES
388q0

388h6

Infraction douanière, confiscation des fonds saisis et chose
jugée
Sur l'autoroute entre l'Espagne et la France, les douaniers
contrôlent un véhicule dont le conducteur déclare ne pas
transporter de fonds d'un montant supérieur à 10 000 euros.
Les opérations de contrôle permettent la découverte d'une

388g3
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