Mémentos - Droit commercial - 4e - 215

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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cassation a considéré qu'en pareille hypothèse, le loyer révisé doit être aligné sur la
valeur locative, quand bien même elle serait inférieure au loyer initial67
.
552. Enfin, une fois la révision opérée, la clause d'échelle mobile recommence à courir
sur le loyer révisé.
b) L'absence de révision judiciaire des clauses recette
553. La clause recette permet de faire dépendre une partie du loyer des résultats de
l'exploitation du commerce du locataire. Le plus souvent, le loyer est composé d'une
partie fixe et d'une partie variable, assise sur le chiffre d'affaires ou les bénéfices du
preneur. Ce type de clause est fréquent dans les baux de centres commerciaux. La
Cour de cassation a admis la validité de ces clauses recette : bien que le prix ne soit
pas déterminé, il demeure déterminable.
554. La stipulation de ce type de clause fait échec au mécanisme légal de la révision
triennale. Le principe est celui de la liberté contractuelle68
. Ainsi, ni l'article L. 145-3969
ni l'article L. 145-3870
,
du Code de commerce ne sont applicables en présence d'une
clause recette. Il en résulte qu'en cas de désaccord des parties sur le montant du
loyer au moment du renouvellement du bail, le juge est incompétent pour le fixer71
Dès lors, le loyer initial continue de s'appliquer.
Section 3
Les règles spéciales en fin de bail
555. Àl'expiration du bail, trois situations peuvent se présenter :
- en premier lieu, le locataire peut demander le renouvellement. Pour cela, il doit
signifier sa demande au bailleur par acte extrajudiciaire dans les 6 mois qui précèdent
l'arrivée du terme. S'ouvre alors un délai de 3 mois pendant lequel le bailleur
doit trancher : soit il accepte le renouvellement, soit il le refuse, étant précisé que s'il
reste silencieux, il est réputé avoir accepté le renouvellement ;
- en deuxième lieu, le bailleur peut choisir de donner congé au preneur, soit parce
qu'il refuse le renouvellement, soit parce qu'il souhaite renégocier les modalités du
bail. Le congé doit être donné 6 mois avant la date d'expiration du bail (C. com., art.
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67. Cass. 3e
civ., 15 janv. 1992, nº 90-15876.
68. Cass. 3e civ., 10 mars 1993, nº 91-13418, Théâtre Saint-Georges.
69. Cass. 3e civ., 5 janv. 1983, nº 80-12108.
70. Cass. 3e civ., 14 juin 1983, nº 81-12764.
71. Cass. 3e civ., 9 sept. 2014, nº 13-14448, approuvant une cour d'appel, « ayant constaté que le loyer
était binaire et comprenait une partie déterminée, le loyer de base et une partie variable en fonction
du chiffre d'affaires du preneur, et retenu par une interprétation souveraine des clauses du bail que le
loyer de base correspondait à l'évaluation faite par les parties de la valeur locative sans qu'il soit fait
référence pour son indexation et son évaluation en cas de renouvellement, aux textes du statut des
baux commerciaux en matière de fixation du loyer », d'en avoir déduit « que faute d'accord entre les
parties sur le loyer de renouvellement, elle était incompétente pour fixer ce loyer en leurs lieu et
place ».
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