Mémentos - Droit commercial - 4e - 217

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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1* LE RENOUVELLEMENT DU BAIL
557. Le renouvellement est un droit pour le preneur. Cette prérogative a un caractère
impératif. Il n'est donc pas possible d'en priver le locataire par une clause : toute clause
qui aurait pour objet ou pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement
serait réputée non écrite (C. com., art. L. 145-15 ; précisons que depuis la loi
nº 2014-626 du 18 juin 2014, la clause n'est plus nulle mais réputée non écrite)73
revanche, il est loisible au locataire d'y renoncer dès lors que le droit est acquis, c'està-dire
immédiatement après la conclusion d'un bail commercial74
.
558. On l'a vu, chacune des parties peut être à l'initiative du renouvellement. Ainsi, le
bailleur peut notifier au locataire un congé avec offre de renouvellement respectant les
formes et délais imposés par la loi. Pareillement, le preneur peut lui notifier une
demande de renouvellement. Il faut étudier les conditions (A) et les effets de ce renouvellement
(B).
A - Les conditions du renouvellement
559. Il faut distinguer les conditions de forme (1) des conditions de fond (2).
1) Les conditions de forme
560. La forme du congé dépend de son auteur :
- le bailleur peut signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement, par acte
d'huissier, en respectant un préavis de 6 mois75
. La réponse du preneur n'est
soumise à aucun formalisme et son silence est interprété comme une acceptation
lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà de l'expiration du bail initial. Si le
preneur refuse le renouvellement, il doit quitter les lieux en fin de bail, sans préavis
dès lors que le congé a déjà mis fin au bail ;
- la demande de renouvellement peut émaner du locataire qui n'aurait reçu aucun
congé du bailleur plus de 6 mois avant la fin du bail. Cette demande doit être
envoyée 6 mois avant le terme du bail par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception (C. com., art. L. 145-10, al. 2). Cet acte
met fin au bail en cours et oblige le bailleur à indiquer s'il accepte ou refuse le
.En
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73. Sur ce point, v. Cass. 3e
23038.
74. V. Cass. 3e civ., 4 mai 2006, nº 05-15151.
75. V. Cass. 3e civ., 11 mai 2022, nº 19-13738 qui retient que « l'acceptation par le bailleur du principe du
renouvellement du bail, sous la seule réserve d'une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail
renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des
manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement ».
civ., 19 nov. 2020, no 19-20405 : l'article L. 145-15 du Code de commerce
civ., 30 juin 2021, nº 19«
est applicable aux baux en cours et [...] l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail
n'est pas soumise à prescription ». V. égal., dans le même sens, Cass. 3e

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