Hors collection - Montages juridiques et habileté fiscale - 4e - 265

1. Par la voie optimisante, les parents réalisent une donation-partage à leurs enfants des liquidités
nécessaires à l'acquisition de la nue-propriété d'un immeuble dont ils feront l'achat. Cette
donation entraîne des droits de mutation à titre gratuit comme suit :
Exonération d'assiette de 31 865 euros
Abattement d'assiette de 100 000 euros par enfant et par parent (cumulable avec l'exonération
d'assiette)
L'assiette taxable restante est soumise au barème légal
CGI, art. 790 G
CGI, art. 779
CGI, art. 777
Ces droits sont acquittés par les enfants donataires, sauf stipulation contraire dans l'acte de
donation (CGI, art. 1712). Ils sont calculés sur le montant des liquidités données représentatives
de la valeur économique de la nue-propriété du futur immeuble acheté (et non de la valeur
fiscale).
2. Les parents et les enfants constituent une société civile immobilière par l'apport de liquidités
(dont celles données aux enfants) qu'ils ne font pas opter à l'impôt sur les sociétés (CGI, art. 8 et
s.), dans le dessein d'assurer la gestion de l'immeuble. Les statuts préciseront que la société civile
immobilière a été créée pour conserver le bien dans le patrimoine familial (indice de non-abus)
et mettront en place une clause d'agrément (indice de non-abus). Il sera également prévu que
les parents assurent la gérance de la société civile immobilière (indice de non-abus). En effet, il
est essentiel de protéger les intérêts des parents futurs usufruitiers. Par ailleurs, la constitution
de la société civile immobilière permettra de soustraire aux règles de l'indivision les enfants en
cas d'extinction de l'usufruit (indice de non-abus).
Les parents et les enfants peuvent apporter d'autres biens en pleine propriété à la société civile
immobilière pour renforcer l'effectivité de son fonctionnement (indice de non-abus). Relevons
l'importance de faire fonctionner la société civile immobilière régulièrement, légalement et
statutairement, et réellement (indice de non-abus).
3. Les parents et la société civile immobilière achètent concomitamment et respectivement
l'usufruit et la nue-propriété de l'immeuble auprès du tiers vendeur. Cet achat entraîne pour
le tiers vendeur une plus-value immobilière (cependant, v. Acquisition en démembrement de
l'immobilier d'entreprise par deux personnes distinctes) et pour les acheteurs (les parents et
la société civile immobilière) des droits d'enregistrement de 5,09 % à 5,8 % (CGI, art. 683 ;
art. 1594 D ; art. 1584 ; art. 1595 bis et art. 1647, V, a). Le vendeur perçoit des liquidités en paiement
du prix de vente.
Finalement, au décès des parents usufruitiers, la pleine propriété de l'immeuble se reconstitue à
l'actif de la société civile immobilière nue-propriétaire sans fiscalité (CGI, art. 1133).
Pour aller plus loin
Position de l'administration fiscale : le montage est possiblement abusif (rép. min. n° 65962 à M. Borotra :
JOAN Q 22 févr. 1993 reprise sous BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10-29/09/2014, n° 250).
Position de la jurisprudence : le montage n'est pas abusif (TGI Béziers, 2 sept. 2002, n° 00/00515 - CA Chambéry,
4 déc. 2007, n° 06/02626, non soumis au CADF).
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