Mémentos - Droit des sûretés - 17e - 149

CHAPITRE 7 - L'hypothèque
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intégralement opposable si elle a été publiée avant l'inscription de l'hypothèque, mais
n'est opposable que dans la limite de trois annuités en cas de publication postérieure à
l'inscription hypothécaire.
Dans le même esprit, le propriétaire conserve ses pouvoirs de disposition. Il peut, par
exemple, aliéner son immeuble ou le grever de droits réels, tels que servitudes ou
nouvelles sûretés. Ces actes soumis à publicité sont inopposables au créancier hypothécaire,
dès lors qu'ils sont publiés postérieurement à son inscription (D. 4 janv. 1955,
art. 30, 1º). Le propriétaire peut également constituer des baux sur l'immeuble hypothéqué.
Ces baux sont opposables au créancier s'ils n'excèdent pas douze ans. Les
baux d'une durée supérieure à douze ans, qui sont soumis à publication, seront inopposables
au créancier pour la durée supérieure aux douze premières années.
380. Le bien hypothéqué est affecté au paiement de la créance. Afin de renforcer la
garantie offerte au créancier, l'hypothèque est indivisible (C. civ., art. 2391). Il est
même possible d'affirmer qu'elle est doublement indivisible.
D'une part, chaque fraction du bien hypothéqué garantit la totalité de la créance, ce que
Dumoulin, au XVI
e siècle, exprimait en ces termes : « Hypotheca est tota in toto et tota in
qualibet parte ». Ainsi, si l'hypothèque porte sur plusieurs immeubles, le créancier peut
saisir l'immeuble de son choix. Et si l'immeuble est partagé en lots, ou vendu en
parcelles, chaque lot, chaque parcelle est grevée de la totalité de la dette (C. civ.,
art. 2391, al. 2).
D'autre part, chaque fraction de la créance est garantie par le bien hypothéqué (C. civ.,
art. 2391, al. 1er
). Cette indivisibilité induit plusieurs conséquences. Si la créance se divise
(par exemple, en cas de décès du créancier, qui laisse plusieurs héritiers), chaque
cocréancier peut saisir la totalité de l'immeuble grevé. De même, si la dette se divise
(par exemple, en cas de décès du débiteur, qui laisse plusieurs héritiers) chaque codébiteur
peut être poursuivi pour la totalité de la dette. En outre, si le débiteur effectue un
paiement partiel, l'hypothèque subsiste sur la totalité de l'immeuble.
2. La réalisation de l'hypothèque
381. À défaut de paiement, à l'échéance, de la créance garantie par l'hypothèque, le
créancier peut réaliser l'hypothèque. Pour ce faire, il dispose de deux moyens.
382. Le créancier peut choisir de poursuivre la vente forcée de l'immeuble grevé. Il doit
alors, à l'instar de tout créancier, avoir recours à la procédure de saisie immobilière.
L'action est toutefois plus simple pour un créancier hypothécaire que pour un créancier
chirographaire, car il dispose déjà d'un titre exécutoire. En effet, l'acte notarié qui
constate l'hypothèque est revêtu de la formule exécutoire.
En vertu de l'article L. 311-5 du Code des procédures civiles d'exécution, le créancier ne
peut saisir les immeubles qui ne sont pas affectés à sa créance qu'en cas d'insuffisance
des biens hypothéqués.
Le saisi reste en possession jusqu'à la vente, en qualité de séquestre judiciaire (CPC
exéc., art. L. 321-2, al. 3). Il est important de remarquer qu'il perd ses attributs de
propriétaire. Il ne peut plus aliéner ou grever de droits réels l'immeuble, ni constituer
de baux (CPC exéc., art. L. 321-2 et L. 321-4). Quant aux fruits, ils sont immobilisés
pour être distribués avec le prix de l'immeuble (CPC exéc., art. L. 321-3).
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