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L'ESSENTIEL DU DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX
protégé (immeubles à usage d'habitation ou mixte). L'article L. 261-11 du Code de la construction
et de l'habitation impose en effet, à peine de nullité du contrat, que la vente soit conclue par
écrit, plus précisément par acte authentique.
En outre, le législateur impose parfois le respect de certaines formalités dont la mise en œuvre
nécessite la rédaction d'un document écrit. Ce formalisme est souvent destiné à protéger l'acquéreur
et l'informer le mieux possible des conditions de la vente. Ainsi, aux termes de l'article L. 141-1 du
Code de commerce qui régit la cession de fonds de commerce, le cédant doit fournir à l'acquéreur
certains renseignements, lesquels doivent être obligatoirement mentionnés dans l'acte de vente
(l'origine de propriété du fonds, l'état des nantissements et privilèges grevant le fonds, le chiffre
d'affaires des trois dernières années...). Le non-respect de ces mentions obligatoires peut entraîner
à la demande de l'acquéreur formée dans l'année la nullité de l'acte.
D'autres formalités sont enfin imposées aux fins d'opposabilité aux tiers. C'est le cas de la vente
immobilière qui doit être conclue par acte authentique pour être publiée aux registres de la publicité
foncière et être ainsi opposable aux tiers. Même si la vente immobilière reste un contrat
consensuel, puisque cette exigence n'est pas exigée à peine de nullité de l'acte, elle prendra
nécessairement la forme d'un acte authentique pour assurer l'opposabilité du contrat aux tiers.
2 Le caractère synallagmatique de la vente
Un contrat est synallagmatique lorsque les cocontractants s'obligent réciproquement l'un envers
l'autre. C'est le cas de la vente qui crée des obligations réciproques et interdépendantes à la
charge des deux parties. En effet, le vendeur est tenu au respect d'une obligation de délivrance
et de garantie tandis que l'acheteur s'engage à payer le prix convenu.
Plusieurs conséquences découlent du caractère synallagmatique de la vente, notamment en cas
d'inexécution du contrat par l'une des parties. Les règles gouvernant les contrats synallagmatiques
qui ont vocation à s'appliquer ici peuvent venir au secours du cocontractant qui subit le manquement
contractuel. Ainsi, la partie victime peut mettre en œuvre l'exception d'inexécution ou
encore obtenir la résolution de son contrat.
3 Le caractère onéreux de la vente
La vente n'est pas conclue à titre gratuit. Le vendeur obtient en contrepartie de la délivrance du
bien le paiement du prix de vente de la part de l'acheteur. Chacune des parties reçoit ainsi une
contrepartie de l'avantage qu'elle procure à l'autre.

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