Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des contrats spéciaux - 5e - 43

CHAPITRE 3 - La formation delavente
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* LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
Elle est le produit d'un accord de volontés : d'un côté, le promettant qui prend l'engagement irrévocable
de vendre et, de l'autre, le bénéficiaire qui accepte l'engagement pris envers lui et qui se
voit octroyer un droit d'option pour la conclusion du contrat.
Avant l'exercice de l'option, pendant toute la durée de la promesse de vente, le promettant et le
bénéficiaire sont placés dans une situation d'attente quant à la conclusion définitive du contrat. En
effet, tant que le bénéficiaire n'a pas levé l'option, la vente n'est pas conclue. À défaut de transfert
de propriété, le promettant reste propriétaire du bien.
Pendant cette période, le promettant a l'obligation de maintenir sa promesse. Il a exprimé son
consentement définitif de contracter et ne peut donc ni négocier les éléments essentiels de la
vente ni se rétracter. L'article 1124, alinéa 2 du Code civil, introduit par la réforme du droit des
contrats, dispose en ce sens que : « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire
pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Cette disposition rompt avec
le célèbre arrêt Cruz en date du 15 décembre 1993 dans lequel la Cour de cassation avait jugé
que la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des
volontés réciproques de vendre et d'acquérir.
La rétractation de la promesse par le promettant est donc aujourd'hui privée d'efficacité. La solution
est désormais acquise, d'autant que la Cour de cassation a considéré que l'article 1124,
alinéa 2 du Code civil n'est pas contraire à la Constitution. Elle a en effet affirmé que « la formation
du contrat promis malgré la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire
pour opter ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle et ne constitue pas une privation du
droit de propriété » (Cass. 3e
civ., 17 oct. 2019, nº 19-40028, FS-P+B+I). La Cour de cassation a
d'ailleurs fait application de cette règle pour des faits antérieurs à la réforme du droit des
contrats du 10 février 2016 (Cass. com., 15 mars 2023, nº21-20399).
Toutefois, il est à noter que les dispositions de l'article 1124, alinéa 2 du Code civil ne sont pas
d'ordre public. Il en résulte qu'une clause, que certains ont qualifiée de clause « Cruz », peut
prévoir que la révocation de la promesse par le promettant fera obstacle à la formation du
contrat et ne pourra donner lieu qu'à des dommages-intérêts.
En ce sens, la Cour de cassation a jugé récemment que « le promettant signataire d'une promesse
unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans
possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire » (Cass. 3e
Cass. 3eciv., 20 oct. 2021, nº20-18514).
civ., 23juin 2021, nº20-17554 ;
S'agissant du bénéficiaire, celui-ci est titulaire d'un droit d'option que l'on peut qualifier de potestatif.
La conclusion du contrat définitif ne dépend en effet que de sa seule volonté.
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