Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des contrats spéciaux - 5e - 44

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX
La promesse peut toutefois mettre à sa charge une obligation de verser au promettant une indemnité
d'immobilisation en contrepartie de l'immobilisation du bien par le promettant pendant la
durée de la promesse.
Le bénéficiaire peut décider de ne pas lever l'option soit en renonçant expressément à la promesse
soit en gardant le silence pendant le délai d'option.
Il peut décider, au contraire, de lever l'option. Dans ce cas, on distingue deux situations :
- si l'option est levée dans le délai convenu : la vente est définitivement formée. Le transfert
de propriété peut être immédiat ou retardé à un moment précis, par exemple au jour de la réitération
de la vente en sa forme authentique. Si le promettant refuse d'exécuter le contrat, le
bénéficiaire peut le contraindre à l'exécution forcée ou préférer des dommages-intérêts en
réparation du préjudice qui en résulte ;
- si l'option est levée postérieurement au délai convenu : le bénéficiaire ne peut exiger la
réalisation de la vente. La promesse est devenue caduque, sauf renonciation au délai d'option
par le promettant.
* LA PROMESSE UNILATÉRALE D'ACHAT
Elle se rencontre beaucoup plus rarement que la promesse unilatérale de vente. Elle se définit
comme le contrat par lequel le promettant s'engage à acheter un bien appartenant au bénéficiaire
si ce dernier consent à lui vendre.
Son régime est identique à celui de la promesse unilatérale de vente à deux réserves près :
- lorsque la promesse unilatérale d'achat est constatée par un acte sous seing privé et porte sur
un immeuble, sur un fonds de commerce ou sur l'un des autres biens visés par l'article 1589-2
du Code civil, elle n'est pas soumise à l'obligation d'enregistrement imposée par ce texte ;
- lorsque la promesse unilatérale d'achat porte sur un immeuble, elle ne doit donner lieu à aucun
versement de la part du promettant. En effet, l'article 1589-1 du Code civil frappe de nullité
« tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier
pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et
la forme ». Cette interdiction a été posée dans le but de mettre fin à la pratique antérieure dite
de la « réservation » qui consistait à mettre en concurrence différents candidats à l'acquisition.
2) La promesse synallagmatique de vente
Couramment qualifiée de compromis de vente, la promesse synallagmatique de vente se définit
comme le contrat par lequel les deux parties donnent leur consentement définitif à la conclusion
du contrat. L'une des parties s'engage à vendre, l'autre à acheter un bien pour un prix déterminé.

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