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L'ESSENTIEL DU DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX
l'exécution en nature de la promesse en application de l'article 1221 du Code civil. Deux voies
sont possibles : l'astreinte et le jugement valant vente tenant lieu d'acte authentique.
Si au contraire, la promesse synallagmatique ne vaut pas vente, autrement dit si les parties ont
stipulé que la réitération de la vente en sa forme authentique était un élément de la formation
de la vente, son inexécution sera sanctionnée par l'octroi de dommages-intérêts au profit de
l'acheteur. La Cour de cassation a apporté une précision quant au point de départ du délai de
prescription en cas d'inexécution d'une promesse synallagmatique de vente. Elle a ainsi précisé
qu'en cas de non-réitération de la vente devant notaire à la date fixée par la promesse synallagmatique
de vente, le point de départ de la prescription de l'action en indemnisation est la connaissance
caractérisée, par la partie contractante, du refus de son contractant d'exécuter son obligation
principale de signer l'acte authentique de vente.
b) Les pactes de préférence
Le nouvel article 1123, alinéa 1 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats, définit le
pacte de préférence comme le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement
à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu'il est
relatif à une vente, le pacte de préférence engage donc le propriétaire d'un bien à donner la
préférence au bénéficiaire du pacte au cas où il déciderait de vendre la chose. Au regard de cette
définition, la nature et le régime du pacte de préférence appellent plusieurs développements.
1) La nature du pacte de préférence
Le pacte de préférence s'apparente à plusieurs égards de la promesse unilatérale de vente et du
droit de préemption. Des différences existent toutefois entre ces mécanismes.
Le pacte de préférence n'est d'abord pas une promesse unilatérale de vente. Dans le pacte de préférence,
le promettant ne prend pas l'engagement de vendre mais seulement de donner sa préférence
au bénéficiaire au cas où il vendrait. Le promettant reste donc totalement libre de vendre ou de ne
pas vendre. En outre, si la vente venait à être conclue, un nouvel accord de volontés serait requis de
la part du promettant et du bénéficiaire devenus respectivement vendeur et acheteur du bien. Dans
la promesse unilatérale de vente en revanche, le seul fait que le bénéficiaire lève l'option suffit à
former le contrat, puisque le bénéficiaire a déjà donné son consentement définitif à la vente.
Le pacte de préférence se distingue ensuite du droit de préemption qui est le droit accordé à
certaines personnes déterminées d'acheter un bien en priorité lorsque le vendeur décide de
vendre ce bien. Par exemple, le locataire d'un bail d'habitation bénéficie d'un droit de préemption
sur le bien qu'il loue lorsque le bailleur lui délivre un congé pour vendre. La proximité entre le

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