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L'ESSENTIEL DU DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX
Le Code civil consacre ce transfert automatique de la propriété. D'abord, à l'article 1196, alinéa 1
qui dispose que « dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un
autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat ». Puis, à l'article 1583 qui prévoit
la même règle spécifiquement pour la vente : « [...] la propriété est acquise de droit à l'acheteur à
l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ».
2) Le transfert de propriété après l'échange des consentements
Le transfert de propriété peut avoir lieu postérieurement à l'échange des consentements. Il est
donc retardé par rapport à la date de conclusion du contrat.
L'article 1196, alinéa 2 prévoit à cet égard que « ce transfert peut être différé par la volonté des
parties, la nature des choses ou par l'effet de la loi ».
* LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ DIFFÉRÉ PAR LA VOLONTÉ DES PARTIES
Les parties peuvent décider conventionnellement de retarder le transfert de propriété. Trois mécanismes
leur permettent de moduler à leur guise ce transfert :
- la condition suspensive qui suspend l'exécution du contrat à la survenance d'un événement
futur et incertain (C. civ., art. 1304, al. 2). Le contrat ne prendra effet que lorsque l'événement
se réalisera. Par exemple, dans la vente, la condition suspensive peut être l'obtention d'un prêt
ou l'obtention d'un certificat d'urbanisme. La vente est formée par la rencontre des volontés
mais le transfert de propriété est suspendu dans l'attente de la réalisation de la condition. Mais
dès lors que celle-ci se réalise, le transfert de propriété s'opère de façon rétroactive si les parties
l'ont décidé ainsi ; dans ce cas, il est réputé avoir eu lieu dès la conclusion du contrat (C. civ.,
art. 1304-6, al. 2) ;
- le terme suspensif qui est une modalité liée à un événement futur et incertain qui, jusqu'àsa
réalisation, suspend l'exigibilité de l'obligation (C. civ., art. 1305). Ainsi les ventes immobilières
sont généralement assorties d'une clause qui retarde le transfert de propriété au jour de la réitération
de la promesse par acte authentique. Donc, même si la promesse vaut vente, le transfert
de propriété s'opère de manière différée au jour où l'acte authentique est signé ;
- la clause de réserve de propriété qui subordonne le transfert de propriété au paiement intégral
du prix de vente par l'acheteur. Tant que le prix n'est pas payé dans sa totalité, le vendeur
reste propriétaire de la chose vendue. Le transfert de propriété ne se produit qu'au jour où
l'acheteur se sera intégralement acquitté du prix. La clause de propriété joue donc le rôle d'une
sûreté pour le vendeur impayé.

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