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CHAPITRE 8 - L'indivision
107
■ L'indivision légale
a) La gestion de l'indivision
Pendant longtemps la gestion de l'indivision a été basée sur la règle de l'unanimité : les actes
d'administration et surtout de disposition supposaient l'accord unanime des indivisaires. Il en résultait
que chacun disposait d'un véritable droit de veto pouvant conduire à la paralysie de la gestion.
La loi du 23 juin 2006 a assoupli les règles de l'indivision. Cet assouplissement se retrouve pour
pratiquement tous les actes nécessaires à la gestion de l'indivision.
- en ce qui concerne les actes conservatoires, un seul indivisaire peut prendre les mesures
nécessaires à la conservation des biens indivis (réparations par exemple), même si elles ne
présentent pas un caractère d'urgence (C. civ., art. 815-2) ;
- en ce qui concerne les actes d'administration,l'article 815-3 du Code civil a été profondément
modifié par la loi de 2006. Désormais, de très nombreuses décisions n'ont plus besoin d'être
prises à l'unanimité, mais à la majorité des deux tiers des droits indivis. Cette majorité est
suffisante pour :
* effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis (ex. : travaux d'entretien),
* donner un mandat général d'administration à l'un des indivisaires (ou à plusieurs) ou à un
tiers,
* vendre les biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision,
* conclure et renouveler des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole,
commercial, industriel ou artisanal (bail d'habitation ou mixte habitation/professionnel) ;
- pour tous les autres actes de disposition (c'est-à-dire les actes qui ne ressortissent pas à
l'exploitation normale des biens indivis, comme la vente des biens immeubles, un bail portant
sur un immeuble à usage agricole ou une action en justice), on revient à la nécessité de
l'unanimité.
Avant la réforme, la règle de l'unanimité ne facilitait pas la gestion de l'indivision. Pour l'aménager,
il était possible de recourir au mandat. Cette option a été conservée. La loi de 2006 a
même introduit le mandat à effet posthume permettant à toute personne de désigner un mandataire
pour gérer sa succession (C. civ., art. 812 à 812-7). Or la représentation permet d'échapper à
la règle de l'unanimité. Cette technique bénéficie d'une grande souplesse. Le mandat peut désigner
un indivisaire ou un tiers, il peut être exprès ou tacite ; général ou spécial :
- le mandat exprès : sa portée peut être générale ou spéciale :
* mandat général : par la majorité des 2/3, les indivisaires peuvent confier à un indivisaire ou un
tiers un mandat de réaliser tous les actes d'administration (C. civ., art. 815-3, al.1er
, 2º),

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