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Chapitre 10
La copropriété des immeubles bâtis
La copropriété se caractérise par la coexistence sur une même chose de plusieurs droits concurrents de même
nature : tous les copropriétaires sont propriétaires d'une partie (les parties communes) de l'immeuble. L'exercice
collectif de ce droit de propriété nécessite des règles très précises de fonctionnement et d'organisation
de la copropriété.
Indivision et copropriété sont synonymes : toute copropriété constitue, dans son ensemble, un
système de droits concurrents. Chaque copropriétaire a un droit sur le tout, non sur une partie
du tout. Matériellement, le droit de chaque copropriétaire porte sur l'ensemble de la chose
commune. Juridiquement, la copropriété est aussi l'opposé d'une dissociation : le droit de
propriété n'est pas démembré en plusieurs attributs ; chacun des copropriétaires participe à
chacun des attributs du droit de propriété.
Le terme indivision reste réservé aux cas où la cotitularité n'est que temporaire, alors que le terme
copropriété est employé dans les cas où la cotitularité est conçue et organisée par la loi comme un
état définitif.
La copropriété existe depuis longtemps (on en retrouve des traces dans le droit romain, au Bas
Empire ou au Moyen-Âge, du fait de l'existence des remparts dans les villes). Pourtant, le Code
civil ne lui consacrait qu'un article, l'article 664 (abrogé par la loi du 28 juin 1938) qui prévoyait la
répartition des frais de réparation et d'entretien des immeubles divisés par étage.
Le phénomène de la copropriété s'est essentiellement développé après les deux guerres mondiales
pour lutter contre la pénurie de logement. La loi qui organise et structure la copropriété est la loi
nº 65-557 du 10juillet 1965, complétée par son décret du 17mars 1967. Cette loi a été modifiée
ensuite de nombreuses fois, notamment par la loi nº 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR
(pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) et la loi nº 2018-1021 du 23 novembre 2018
portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique, dite loi ÉLAN. Cette
dernière comporte un chapitre intitulé « Améliorer le droit de la copropriété » (art. 202 et s.) contenant
essentiellement des dispositions qui visent à compléter des définitions et à apporter des

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