Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 121

CHAPITRE 10 - La copropriété des immeubles bâtis
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■ Les immeubles soumis au statut
L'article 1er
de la loi du 10 juillet 1965 limite son champ d'application à « tout immeuble bâti ou
groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation ». À la différence de l'indivision
ordinaire qui peut porter même sur des meubles ou une universalité, le statut de 1965 ne
peut avoir pour objet que des immeubles déterminés et bâtis. La loi s'applique de façon obligatoire
et de façon facultative :
- statut obligatoire : la loi vise l'immeuble défini par l'article 518 du Code civil, c'est-à-dire
l'immeuble par nature, et non les immeubles incorporels, ni les immeubles par destination.
Auparavant la loi du 10 juillet 1965 concernait « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles
bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots », sans autre précision
quant à la destination. Désormais, la finalité d'habitation est requise. Il doit s'agir d'un bâtiment
au moins en partie habitable (et non d'un terrain nu ou terrain en cours de construction).
La loi de 1965 vise aussi bien la copropriété verticale (c'est-à-dire un immeuble divisé en
étages ou appartements) que la copropriété horizontale (un groupe d'immeubles bâtis sur
un même terrain) ;
- statut facultatif:Le II de l'article 1er dispose qu'à défaut de convention contraire créant une
organisation différente, la loi est également applicable :
* à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation (par
exemple des bureaux ou des commerces),
* à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des
services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de
droits de propriété privatifs. Il s'agit des ensembles immobiliers qui regroupent généralement
des maisons à usage individuel et des équipements collectifs comme des terrains de sport ou
des parkings. Les promoteurs de pareils programmes immobiliers peuvent alors, par convention
contraire, s'écarter des dispositions de la loi. Toutefois, les juges s'assurent que l'organisation
mise en place diffère suffisamment de celle prévue par la loi, sinon ils peuvent appliquer
le statut de la copropriété à ces ensembles. Ainsi, un ensemble immobilier n'échappe au
statut de la copropriété qu'à partir du moment où les juges ont pu constater la création
d'une personnalité morale qui ne peut être qu'une AFUL (Association foncière urbaine libre),
une ASL (Association syndicale libre) ou une Union de syndicats. En revanche, la gestion d'éléments
communs ne peut se faire au moyen de quelques clauses contractuelles seulement.
Faute d'une autre personnalité morale, la copropriété s'applique de plein droit, par défaut, et
cela même si aucun règlement de copropriété n'a été rédigé.
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