Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 122

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
L'article 1-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 regroupe les règles relatives au point de départ
du statut :
- s'il s'agit d'un immeuble existant : en vertu de l'alinéa 1er
de l'article 1-1 de la loi du 10 juillet
1965, l'application du statut se fera « à compter du premier transfert de propriété d'un lot » ;
- s'il s'agit d'un immeuble à construire : l'alinéa 2 de l'article 1-1 prévoit que « le fonctionnement
de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires
prend effet lors de la livraison du premier lot ». Dès lors, la copropriété n'existe pas pendant la
période de construction et ce sont les règles issues du droit commun et du droit de la construction
qui s'appliquent.
Le principe de la neutralité de l'immatriculation est posé (L. nº 65-557, 10 juill. 1965, art. 1-1,
al. 3) : « l'immatriculation du syndicat des copropriétaires est sans conséquence sur l'application
du statut ». Seules comptent les conditions de l'article 1er
, alinéa 1er
.
■ La répartition de la propriété entre plusieurs personnes
La loi ne pose ni limite maximale, ni limite minimale de copropriétaires. Il peut y avoir une copropriété
entre deux personnes seulement. L'ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit des dispositions
spéciales pour les petites copropriétés (lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au
plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel
moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est
inférieur à 15 000 €) et celles composées de deux copropriétaires uniquement.
Chaque copropriétaire dispose dans son patrimoine d'un lot de copropriété. Le lot constitue la
notion fondamentale dans le cadre de la copropriété et implique de distinguer parties privatives
et parties communes.
a) Le lot de copropriété
La consistance du lot est précisée dans l'état descriptif de division, document technique dressé
avant la constitution de la copropriété et décrivant l'immeuble.
L'alinéa 2 de l'article 1er
obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables
». Ainsi la composition du lot est obligatoire et ses composants ne peuvent être dissociés.
Chaque copropriétaire doit recevoir la « propriété divise » des parties privatives et la « propriété
indivise » des parties communes : il y a dans le lot une juxtaposition de droits :
- la propriété divise : le droit de propriété sur la partie privative. Selon l'article 2, al. 2 de la
loi de 1965, « Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriétaire ». Chaque
de la loi du 10 juillet 1965 précise que « Le lot de copropriété comporte
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