Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 123

CHAPITRE 10 - La copropriété des immeubles bâtis
121
copropriétaire est un propriétaire. Il jouit sur sa partie privative des prérogatives de tout propriétaire.
Il a la propriété et la jouissance exclusive des locaux privés, même si leur exercice peut se
trouver limité par des obstacles tenant à l'état de l'immeuble ;
- la propriété indivise : le droit de copropriété sur les parties communes. Selon l'article 4 de
la loi de 1965, « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ». Chaque copropriétaire dispose d'une quote-part de parties communes,
proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative. Les droits des copropriétaires sur
les parties communes sont matérialisés en tantièmes (le plus souvent en millièmes) : la propriété
de l'ensemble est divisée en tantièmes et chacun se voit attribuer une quote-part de tantièmes
en fonction de la valeur relative de sa partie privative. À défaut de précision dans le règlement
de copropriété, l'article 5 détermine les éléments à prendre en considération. Cette valeur relative
est fixée en tenant compte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots. La
répartition des tantièmes est intangible et ne peut être modifiée qu'àl'unanimité (art. 11). La
quote-part gouverne la répartition des voix (elle détermine le nombre de voix dont chaque
copropriétaire dispose dans les assemblées générales) et celles des charges.
La juxtaposition des deux droits dans le lot conduit à poser la question de la nature juridique du
droit de copropriété. Deux approches sont possibles. L'analyse dualiste distingue le droit de
propriété (sur la partie privative) et le droit de copropriété (sur la partie commune) qui est un
droit autonome qui coexiste avec le droit de propriété. La conception unitaire ne voit dans le
droit sur les parties communes qu'un accessoire d'un droit de propriété sur les parties privatives.
Le législateur a opté pour une analyse duale des droits nés de la copropriété, sans contradiction
avec la conception unitaire du lot de copropriété. Le lot forme un tout indissociable. Son titulaire
peut le céder mais il ne peut disposer d'un élément sans l'autre.
La loi ÉLAN a introduit dans l'article 1er
, alinéa 3, une nouveauté (inconnue de la loi de 1965, mais
créée par la pratique). Elle consacre le lot transitoire défini comme « formé d'une partie privative
constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de
réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante ». La création et la consistance
du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de la copropriété (L. nº 65-557, 10 juill.
1965, art. 1er
relative à la différentiation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de
simplification de l'action publique locale, dite Loi 3Ds, art.89).
, al. 4). Ces dispositions relatives au lot transitoire ne sont applicables qu'aux immeubles
dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 (L. nº 2022-217, 21 février 2022

Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e

Table des matières de la publication Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e