Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 124

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
b) La distinction des parties communes et privatives
La copropriété porte sur un ou plusieurs immeubles bâtis, ce qui comprend le sol (terrains, surface)
et ses superstructures (édifices, constructions, plantations, ouvrages). La loi regroupe ces différents
éléments en deux catégories : les parties privatives et les parties communes. Le critère général de
distinction est tiré de leur affectation, du caractère exclusif ou collectif de ces parties.
1) Les parties privatives
Selon l'article 2 de la loi de 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains
réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Ce sont, par exemple, les appartements
et leurs dépendances comme une cave ou un garage.
2) Les parties communes
Selon l'article 3 de la loi de 1965 : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées
à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». La loi donne
une énumération légale des parties communes, énumération non limitative et valable qu'en
l'absence ou contradiction de titres. L'article 3 n'est donc qu'une disposition supplétive. Le règlement
de copropriété peut choisir une autre détermination des parties communes. L'article 3
distingue deux types de parties communes :
- les parties communes matérielles : sol, cours, jardins, voies d'accès, gros œuvre (ex. : toiture
ou murs), éléments d'équipement commun (canalisations, ascenseurs), locaux des services
communs (loge du gardien, local à vélos...), passages et corridors, cheminées, ou tout élément
incorporé dans les parties communes ;
- les parties communes juridiques : tous les droits accessoires aux parties communes (droit de
surélever, d'édifier des bâtiments nouveaux, d'affouiller des cours et jardins, de mitoyenneté,
d'affichage...). Ces droits ne peuvent être exercés que collectivement par le syndicat des copropriétaires
(sauf exception encadrée par l'article 37).
La loi ÉLAN a consacré deux autres catégories de parties communes dont l'existence est
subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété des immeubles dont la
mise en copropriété est postérieure au 1er
juillet 2022 (L. nº 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-4) :
- les parties communes spéciales : ce sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs
copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers (article 6-2). Inversement, les
autres copropriétaires n'ont aucun droit de propriété indivise sur les parties d'immeubles concernées.
Par exemple, lorsque des lots sont desservis par des escaliers différents, chaque escalier
peut être une partie commune spéciale. Logiquement, l'article 6-2 précise que « La création de
parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune

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