Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 131

CHAPITRE 10 - La copropriété des immeubles bâtis
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La répartition des charges spéciales (charges de services collectifs et d'équipements communs)
se fait en fonction de leur utilité objective (et non de leur utilisation effective) pour chaque lot.
Ainsi, par exemple, les copropriétaires du rez-de-chaussée sont dispensés des frais d'ascenseur
mais pas ceux occupant les étages même s'ils ne l'utilisent jamais (et il est tenu compte de
l'étage pour évaluer l'utilité de l'ascenseur). Pour rappel, les parties communes spéciales donnent
lieu à des charges spéciales.
La répartition des charges générales se fait proportionnellement à la valeur relative de
chacun des lots (ex. : elles sont plus élevées pour un duplex avec terrasse sur le toit que pour
une chambre de bonne).
La répartition des charges ne peut être modifiée qu'àl'unanimité (L. nº 65-557, 10 juill.
1965, art. 11, sauf modification de la répartition des charges de services collectifs et d'équipements
communs rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties
privatives majorité ; art. 25 e). Toutefois, si l'un des copropriétaires était lésé de plus du quart et
un autre avantagé de plus du quart, une action en révision de la répartition des charges serait
possible, dans les cinq ans de la publication aux hypothèques du règlement de copropriété.
b) Les garanties du paiement des charges
Pour se prémunir contre le risque d'insolvabilité et le défaut de paiement d'un des copropriétaires,
la loi a prévu plusieurs mécanismes (art. 19 à 20) :
- une hypothèque légale au bénéfice du syndicat des copropriétaires et garantissant toutes les
créances de la copropriété à l'encontre de chaque copropriétaire ;
- un privilège spécial mobilier qui porte sur les meubles introduits par le propriétaire indélicat
dans son lot et les sommes dues par le locataire à son bailleur ainsi qu'un privilège spécial
immobilier qui grève le lot vendu ;
- une procédure spéciale permettant au syndic, à défaut de paiement des provisions sur charges
ou des avances sur travaux et après mise en demeure, de saisir le président du tribunal judiciaire
pour condamner le copropriétaire défaillant au paiement (art. 19-2) ;
- enfin, la vente de tout lot doit être notifiée au syndic qui peut faire opposition dans les huit
jours à la délivrance du prix, tant que le vendeur n'a pas réglé ce qu'il doit à la copropriété. Les
sommes dues pour recouvrer les charges impayées (frais d'huissier, voire de justice) sont à la
charge du copropriétaire.
Pour garantir l'impérativité de la loi du 10 juillet 1965, son article 43 prévoit que toutes clauses
contraires aux dispositions des articles 1er
, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret
prises pour leur application sont réputées non écrites. L'évolution législative a pour conséquence
que de très nombreuses clauses de règlements de copropriété se retrouvent contraires à des

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