Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 139

CHAPITRE 11 - Les servitudes
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qu'elles sont instituées par la loi. En revanche, le droit de passage, qui découle également de la
situation des lieux, est expressément classé dans la catégorie des servitudes établies par la loi ;
- les servitudes légales : comme leur nom l'indique, elles sont établies par la loi ou les règlements,
indépendamment de toute convention (C. civ., art. 649 à 685). Ce sont :
* les distances liées aux plantations (C. civ., art. 671 à 673 : distances à respecter, possibilité de
couper les racines ou de faire couper les branches des arbres qui débordent du fonds voisin),
* les jours et les vues. Chaque fonds est grevé d'une servitude de ne pas réaliser d'ouvertures
facilitant la vue chez le voisin. La loi (C. civ., art. 675 à 680) pose des obligations de distance
différentes selon la nature des murs (mitoyens, limitrophes ou en retrait), la nature des ouvertures
(jours ou vues) et leur localisation (en rez-de-chaussée ou en étage). Les jours sont des
ouvertures à verre dormant c'est-à-dire qui ne peuvent s'ouvrir mais laissent passer la lumière.
Les vues sont les ouvertures (fenêtres, baies vitrées) ordinaires qui peuvent être ouvertes et
permettent de voir plus facilement chez le voisin. Les vues peuvent être droites ou obliques.
Les jours étant moins gênants pour le voisin que les vues, ils sont plus facilement acceptés,
* la servitude d'égout des toits (C. civ., art. 681 : obligation d'établir les toits de manière que les
eaux s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique et non sur le fonds voisin),
* la servitude de passage en cas d'enclave (C. civ., art. 682 - 685) : en cas d'enclave, c'est-à-dire
en l'absence d'issue sur la voie publique ou d'issue insuffisante, tout propriétaire peut
« réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète
de ses fonds ». Ainsi, le propriétaire d'un fonds, qui devient un fonds servant, doit laisser
passer ses voisins chez lui. Les tribunaux apprécient selon les lieux et les circonstances : si le
fonds est enclavé (situation géographie, absence de droit de passage conventionnel...) ; si
l'état d'enclave n'a pas été le fait volontaire du propriétaire du fonds (auquel cas il n'a plus
le droit au passage sur le fonds voisin) ; et si l'utilisation normale du fonds exige un passage
ou non et de quelle ampleur. Pour limiter les dommages causés par cette servitude, le Code
civil prévoit le versement d'une indemnité ; que le passage soit fixé dans l'endroit le moins
dommageable (qui n'est pas forcément le plus court) et que la servitude disparaît si
l'enclave cesse (par exemple création d'une route qui dessert le terrain) ;
- les servitudes établies par le fait de l'homme :l'article 686 du Code civil pose le principe
d'une grande liberté d'établissement des servitudes. Les propriétaires peuvent établir les servitudes
« que bon leur semble », sous réserve des limites dues à l'ordre public et au fait que l'on
ne peut établir de charges personnelles mais seulement des charges réelles. Ces servitudes sont
créées soit par titre, soit par prescription trentenaire, soit par destination du père de famille :
* le titre : il représente le mode normal d'établissement de n'importe quelle servitude (C. civ.,
art. 691, al. 1er
). Le titre est constitué par tout acte (convention, testament...) par lequel le

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