Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 140

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
propriétaire du fonds servant concède ou reconnaît la servitude. On parle alors de servitude
conventionnelle. Le titre précise l'usage et l'étendue de la servitude qu'il établit. À défaut, les
dispositions du Code civil s'appliquent,
* la possession trentenaire : seules les servitudes du fait de l'homme (et non les servitudes
légales) continues et apparentes peuvent être acquises par prescription (C. civ., art. 690). En
principe, par ces caractères, la servitude contredit ouvertement les droits du propriétaire et
peut s'y opposer. Ainsi, il est possible d'acquérir par prescription, une servitude du fait de
l'homme qui viendra neutraliser une servitude légale. Par exemple, l'existence d'une ouverture
ne respectant pas les distances légales pendant trente ans fait acquérir une servitude de vue.
Le Code civil précise qu'il ne peut s'agir que d'une « prescription de trente ans », ce qui
exclut, sans réelle explication, toute possibilité de prescription abrégée. De façon surprenante,
la jurisprudence a admis que l'on puisse prescrire l'assiette du droit de passage (et non le droit
lui-même puisqu'il s'agit d'une servitude discontinue). On assiste à un paradoxe : une
personne qui passe sur le fonds voisin pendant plus de trente ans va acquérir par prescription
la propriété de l'assiette de ce passage, c'est-à-dire la bande de terrain utilisée pour le
passage, mais pas la servitude de passage parce qu'elle est discontinue,
* la destination du père de famille : cette notion correspond à la situation où le « père de
famille », c'est-à-dire ici le propriétaire d'un fonds, ou de deux fonds contigus, en organise
l'usage de telle sorte que, si le fonds était divisé ou les deux fonds séparés, il existerait une
servitude entre les deux fonds devenus indépendants (C. civ., art. 693). Trois conditions sont
nécessaires : l'unité de propriétaire (1), l'aménagement du fonds réalisé par le propriétaire (2)
et un aménagement qui traduise l'idée d'un fonds au service de l'autre (3). La servitude ne
naît donc que de la volonté du propriétaire (réalisation de travaux tels une route ou une
fenêtre) et lors de la division du fonds (que celle-ci émane de la volonté ou non du propriétaire).
La jurisprudence considère que seules les servitudes apparentes et continues peuvent
s'acquérir par simple destination du père de famille (C. civ., art. 694) qui vaut titre (c'est à
celui qui nie l'existence de la servitude d'établir que l'acte de division l'exclut). Si les servitudes
sont apparentes mais discontinues, celui qui s'en prévaut doit produire un titre de division de
la propriété qui ne doit pas contenir de disposition contraire à la servitude (la destination du
père de famille n'est pas suffisante, elle doit être confirmée par l'absence de mention
contraire dans le titre) ;
- les servitudes constituées par le juge : les articles L. 471-1 et suivants du Code de l'urbanisme
autorisent le président du tribunal judiciaire à instituer, par ordonnance et moyennant indemnité,
des servitudes dites de « cour commune ». Ces servitudes visent à permettre la réalisation
d'ensembles immobiliers en garantissant le respect de certaines distances entre les constructions.
Elles consistent en une interdiction pour les propriétaires voisins de ces ensembles de bâtir

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