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CHAPITRE 11 - Les servitudes
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(servitude non aedificandi) ou de bâtir au-delà d'une certaine hauteur (servitude non altius
tollendi). On peut ajouter la servitude dite de « tour d'échelle » qui est le droit pour un
propriétaire de passer sur une propriété voisine pour effectuer les travaux nécessaires à la
conservation d'un bâtiment construit en limite séparative de son fonds (par exemple, pour
installer un échafaudage ou une échelle pour ravaler une façade). Les juges peuvent en effet
imposer une telle servitude, à défaut d'accord entre les voisins, en fonction du caractère indispensable
des travaux, de la nécessité de passer par le fonds voisin et en respectant un principe
de proportionnalité. Il ne faut pas confondre avec la servitude de tour d'échelle qui serait constituée
par la loi, par exemple la servitude de tour d'échelle accessoire du droit de surplomb en cas
de travaux d'isolation thermique instaurée par la loi nº 2022-1104 du 22 août 2021 dite
« Climat et résilience » et insérée à l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation
(le propriétaire qui veut réaliser des travaux chez son voisin afin d'isoler la façade de son
bâtiment se voit accorder un droit d'accès temporaire à l'immeuble voisin pour la mise en place
d'installations provisoires et à condition qu'elle soit strictement nécessaire à la réalisation des
travaux, v. supra, p.62).
2 L'exercice des servitudes
■ La situation du propriétaire du fonds dominant
Le propriétaire du fonds dominant a le droit d'usage de la servitude (C. civ., art. 696). Il a le droit
de faire tous les ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude (C. civ., art. 697),
mais en principe ces ouvrages sont à ses frais (C. civ., art. 698).
La plénitude d'exercice de la servitude est limitée par le principe de fixité de la servitude qui
interdit de modifier la servitude (sa nature, son mode d'usage ou son emplacement). L'article 702
du Code civil prévoit que le propriétaire du fonds dominant doit user de la servitude suivant son
titre, sans pouvoir faire de changement qui aggrave la condition du fonds servant. Il ne peut
donc modifier l'état des lieux entraînant une aggravation de la charge grevant le fonds servant.
Les juges du fond apprécient souverainement s'il y a eu ou non aggravation de la servitude.
Cette interdiction s'applique à toute servitude, même légale, en l'absence de titre ou de prescription
qui déterminent les modalités d'exercice de la servitude. Seule la servitude légale de passage
en cas d'enclave qui peut être aggravée, déplacée ou étendue par le propriétaire du fonds dominant
moyennant une indemnisation, déroge à la règle.

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