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CHAPITRE 12 - L'usufruit et autres démembrements
147
L'usufruitier supporte les charges usufructuaires,c'est-à-dire les charges périodiques qui correspondent
aux « charges des fruits » (C. civ., art. 608), tels les impôts ordinaires calculés sur le
revenu des biens (impôts sur les bénéfices), les impôts fonciers ou la taxe d'habitation...
Si l'usufruitier dégrade le fonds ou le laisse dépérir faute d'entretien, la sanction est la déchéance
de l'usufruit pour abus de jouissance (C. civ., art. 618).
b) La situation du nu-propriétaire
1) Les droits du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire conserve l'abusus ce qui signifie le droit d'aliéner le bien. Mais cette faculté
est limitée car la cession ne peut porter sur l'usufruit. En pratique, il est difficile de trouver une
personne qui accepte de conclure un acte portant sur un bien occupé ou exploité par un
usufruitier.
Le nu-propriétaire n'a pas le droit aux fruits de la chose mais il a le droit aux produits qui échappent
à l'usufruitier.
2) Les obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire ne doit pas troubler l'usufruitier dans l'exercice de son droit (C. civ., art. 599), il
ne doit pas nuire aux droits de l'usufruitier ou apporter de changement à la destination
initiale de la chose. En revanche, il peut demander sa déchéance en cas d'abus de jouissance et
a le droit d'exercer toutes les prérogatives permettant d'éviter la dégradation du bien (effectuer
tous actes conservatoires), même s'il n'y est pas tenu.
Enfin, le nu-propriétaire est tenu des charges qui n'incombent pas à l'usufruitier, notamment les
charges non-périodiques (telles l'impôt sur le capital ou les frais de bornage ou de clôture) et
les grosses réparations (C. civ., art. 605, al. 2). La Cour de cassation a précisé que l'article 606
du Code civil énumère limitativement les grosses réparations. Il vise notamment les réparations
qui concernent les « gros murs » ou les toitures. En cas d'inexécution, l'usufruitier n'a aucun
moyen de l'y contraindre et s'il les effectue lui-même, il ne pourra en obtenir le remboursement
qu'à la fin de l'usufruit et la somme réclamée ne pourra dépasser la plus-value apportée à
l'immeuble qui en résulte à ce moment.
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