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CHAPITRE 12 - L'usufruit et autres démembrements
151
d'entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble pendant la durée du
bail » (CCH, art. L. 252-1).
■ Le bail réel immobilier
Le bail réel immobilier a été créé par l'ordonnance nº 2014-159 du 20 février 2014 relative au
logement intermédiaire (CCH, art. L. 254-1 à L. 254-9). Ce bail de longue durée (dit « bail réel
immobilier relatif au logement » ou BRILO) est destiné à favoriser la construction de logements à
des prix abordables.
Le dispositif vise en effet à favoriser l'accession à la propriété de ceux qui disposent de revenus
trop élevés pour accéder au logement social mais insuffisants pour financer une acquisition dans
le parc privé en raison de ses prix élevés. La technique est la suivante : un propriétaire foncier (le
bailleur) conclut le bail avec un promoteur (le preneur) qui construit ou réhabilite des logements
intermédiaires. Ceux-ci sont ensuite loués ou vendus à un ou plusieurs occupants (rien ne
s'oppose à ce que le preneur soit lui-même occupant). Le bailleur reste propriétaire du sol tandis
que le preneur dispose d'un droit de propriété sur les constructions, le temps du bail qui est de
longue durée (entre 18 et 99 ans).
Le bail réel immobilier confère un véritable droit réel de propriété avec tous ses attributs mais la
propriété est temporaire et elle ne porte que sur le bâti. À l'issue du bail les constructions et
améliorations apportées aux bâtiments deviennent la propriété du bailleur. Le droit de propriété
temporaire du preneur s'éteint totalement. Ce dernier ne peut pas réclamer d'indemnité pour
amélioration, sauf stipulations contraires.
■ Le bail réel solidaire
Instauré par l'ordonnance nº 2016-985 du 20 juillet 2016 prise en application de l'article 94 de la
loi nº 2015-990 du 6 août 2015, le bail réel solidaire est un nouveau bail réel de longue durée. Il
est défini en ces termes : « bail par lequel un organisme foncier solidaire (OFS) consent à un
preneur [...] pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, des droits réels en vue de la location
ou de l'accession à la propriété de logements... ». Ces logements sont destinés, pendant toute la
durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale. Proche du bail réel immobilier, il
s'en distingue sur plusieurs points. En particulier, il permet le maintien de la valeur du droit réel
dans le temps.

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