Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 21

INTRODUCTION - Présentation du Droit des biens
19
personne retire directement de tout ou partie de l'utilité d'une chose : ce n'est donc pas un droit
exercé à l'encontre d'une autre personne (droit personnel), mais un droit exercé sur une chose.
Le droit réel est un rapport juridique immédiat et direct entre une personne et une chose.
Pendant longtemps, on a considéré que les droits réels étaient déterminés de manière limitative
par la loi qui distingue droits réels principaux et droits réels accessoires :
- les droits réels principaux portent sur la chose elle-même (leur titulaire a le pouvoir d'en retirer
tous les avantages ou une partie de ceux-ci) : droit de propriété (usus, fructus, abusus) et ses
démembrements qui ne confèrent qu'une partie des prérogatives attachées au droit de
propriété, tel l'usufruit (où une personne a le droit d'user et de jouir d'une chose dont un
autre, le nu-propriétaire, a la propriété) ou la servitude (c'est-à-dire la charge établie sur un
immeuble, le fonds servant, pour l'utilité d'un autre immeuble, le fonds dominant) ;
- les droits réels accessoires portent sur la valeur de la chose. Ce sont des garanties accordées
par un débiteur à son créancier contre les risques d'insolvabilité. Ces droits ne sont que l'accessoire
d'une créance qui est la relation principale (ex. : un prêt). Ils peuvent porter sur des immeubles
(hypothèque) ou des meubles (gage pour les biens corporels, nantissement pour les biens
incorporels comme le fonds de commerce). Ces droits réels accessoires ne permettent pas
d'user de la chose du débiteur mais de faire servir cette chose à la garantie de sa créance.
Cette caractéristique explique qu'ils soient traités au titre des sûretés réelles et non en droit des
biens.
En admettant, dans un important arrêt Maison de Poésie du 31 octobre 2012, qu'un propriétaire
puisse consentir « un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien », la
Cour de cassation a reconnu l'existence d'un droit qui n'entre pas dans la catégorie nommée des
droits réels principaux. La cour a confirmé la possibilité de créer conventionnellement des droits
réels, sous réserve du respect des règles d'ordre public. Un propriétaire peut donc volontairement
constituer un droit réel au profit d'un tiers, en dehors de la liste des droits prévus par la loi, tel en
l'espèce un droit de jouissance et d'occupation d'une pièce au profit d'une fondation. Il doit s'agir
d'une jouissance restreinte et spécifique, autre que celle accordée par un autre démembrement du
droit de propriété (usufruit, droit d'usage ou d'habitation, servitude). La haute juridiction ne
précise pas en revanche la nature de ces droits réels de jouissance spéciale, ce qui soulève des
interrogations quant à leur régime juridique. La doctrine a proposé plusieurs qualifications
(démembrement sui generis ou droit de superficie) alors que l'arrêt se contente de préciser que le
droit réel de jouissance librement créé, contrairement à l'usufruit ou au droit d'usage et de jouissance
consenti à une personne morale, peut excéder trente ans, supposant un régime particulier.
Notamment, la question s'est posée de la durée et de la possibilité de créer des droits spéciaux
perpétuels. Dans son arrêt dit Maison de poésie 2, rendu le 8 septembre 2016 (nº14-26953) sur
Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e

Table des matières de la publication Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e
