Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 22

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
renvoi après cassation de son premier arrêt du 31 octobre 2012, la Cour de cassation a confirmé
le régime autonome du droit de jouissance spéciale. Elle a précisé qu'il n'est pas régi par les dispositions
des articles 619 et 625 du Code civil concernant l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation
qui prévoient leur durée maximale de trente ans quand ils sont accordés à une personne
morale (en l'espèce une fondation). Dès lors, le droit n'a pas à être limité à cette durée s'il est
conféré à une personne morale. Cela ne signifie pas que la cour admette la perpétuité de ces
droits réels de jouissance. Elle accepte le droit de jouissance « concédé pour la durée de la fondation,
et non à perpétuité ». Le raisonnement est subtil. La fondation bénéficiaire du droit réel est
une personne morale. Les personnes morales sont constituées pour une durée maximale de
99 ans, mais il est toujours possible d'en proroger l'existence à l'échéance, ce qui peut leur
conférer en pratique la perpétuité (par prorogations successives). Pourtant, pour la cour, les
parties ont prévu une durée limitée (à l'existence de la fondation), même si elle est indéfinie.
Ainsi, les parties sont libres de choisir une durée supérieure à trente ans, mais non la perpétuité.
Dans un arrêt du 4 mars 2021 (nº19-25167), la Cour de cassation a rappelé que le droit réel,
conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un bien, ne peut être perpétuel. Il faut distinguer
deux situations :
- soit les parties ont prévu une durée qui peut être supérieure à trente ans (par exemple la durée
d'existence d'une personne morale) ;
- soit les parties n'ont prévu aucune durée pour laquelle le droit de jouissance spéciale est
consenti, et il s'éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil (le
droit est accordé pour trente ans à une personne morale ou disparaît avec la mort du bénéficiaire,
s'il s'agit d'une personne physique).
Une autre décision a introduit un cas particulier. Dans un arrêt du 7 juin 2018 (Cass. 3e
civ., 7juin
2018, nº17-17240 : RTD civ. 2018, p. 712, note Dross W.), la Cour de cassation a reconnu le
caractère perpétuel d'un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d'une
jouissance spéciale d'un autre lot (c'est-à-dire le droit pour un lot de copropriété d'exiger qu'un
autre lot assure gratuitement l'entretien et le fonctionnement d'une piscine). Il apparaît
cependant que le droit litigieux était rattaché à un lot et non à une personne. Autrement dit, il
établissait un rapport entre deux lots et non entre une personne et un immeuble. Parce que la
situation est alors proche de la servitude, qui est perpétuelle, la Cour a admis que le droit de
jouissance spéciale le soit également.
Les droits réels sont opposables à tous (également qualifiés d'absolus, on peut les invoquer à
l'encontre de quiconque voudrait les transgresser), à la différence des droits personnels qui ne
sont que relatifs puisqu'ils n'établissent de rapports qu'entre le créancier et le débiteur.

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