Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 30

28
L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
auquel ils sont rattachés. Par application du principe selon lequel « l'accessoire suit le principal », ils
sont inclus dans la vente immobilière, dans la saisie immobilière et dans l'affectation hypothécaire.
Deux conditions sont nécessaires à cette immobilisation par destination :
- la première condition est l'unité de propriété. Le meuble doit être la propriété de celui qui est
propriétaire de l'immeuble par nature, sinon il ne serait pas nécessaire de soumettre ces choses
au même régime juridique ;
- la seconde condition est le rapport de destination entre les deux biens : le meuble doit être
affecté à l'immeuble.
La loi fixe elle-même les conditions matérielles de l'immobilisation.
L'article 524 du Code civil envisage deux catégories de biens immobiliers en raison de leur destination
: les biens affectés au service ou à l'exploitation d'un fonds (destination économique) et les
biens attachés à perpétuelle demeure (destination ornementale) :
- les biens affectés au service ou à l'exploitation d'un fonds : ce sont des immeubles par
destination proprement dits ou par destination économique. L'article 524 du Code civil vise les
animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation
de ce fonds. La loi nº 2015-177 du 16 février 2015, relative à la modernisation du droit a
effacé les références désuètes de cet article à certaines catégories d'animaux tels les « pigeons
des colombiers », « les lapins des garennes » et « les poissons ». Désormais, « les objets que le
propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont des immeubles
par destination » (al. 1er
) et « les animaux que le propriétaire d'un fonds y a placés aux
mêmes fins sont soumis au régime des immeubles par destination » (al. 2). Dès lors que le
meuble, objet ou animal, est indispensable à l'exploitation du fonds, il lui est rattaché
juridiquement. Il faut raisonner en termes d'unité d'exploitation soumise à un même régime juridique.
Ainsi, un stock de cognac n'est pas un immeuble par destination puisqu'il n'est pas indispensable
à l'exploitation d'un domaine agricole et viticole alors que la terre de bruyère nécessaire
à l'exploitation d'une pépinière sera considérée comme immobilisée. Le code ne vise que
l'exploitation agricole mais le mécanisme a été étendu aux exploitations commerciales (immobilisation
du mobilier et du matériel d'un hôtel par exemple), civiles ou industrielles ;
- les biens attachés au fonds à perpétuelle demeure : ils sont également qualifiés d'immeubles
par incorporation ou d'immeubles par destination somptuaire ou ornementale. Selon
l'article 525 du Code civil, il s'agit de « biens meubles scellés en plâtre ou à chaux ou à
ciment » qui ne « peuvent être détachés (de l'immeuble) sans être fracturés et détériorés, ou
sans briser ou détériorer la partie du fonds sur laquelle ils sont attachés ». L'article propose quelques
exemples d'immeubles par destination (glaces d'un appartement, fresques, tableaux scellés
dans un mur, tapisseries spéciales, statues placées dans une niche pratiquée exprès...). La

Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e

Table des matières de la publication Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e