Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 61

CHAPITRE 3 - L'étendue du droit de propriété
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a) La construction avec les matériaux d'autrui
Selon l'article 554 du Code civil, le propriétaire du sol devient propriétaire par accession des constructions
(ou plantations), réalisées avec des matériaux appartenant à autrui. Cette solution
s'explique car il y a eu incorporation matérielle de ces matériaux qui sont devenus des immeubles
par nature. Le propriétaire des plants ou matériaux a droit toutefois à une compensation : il peut
exiger le remboursement de la valeur des matériaux (ou des plants), estimée à la date du paiement
; il peut aussi obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'il aurait pu
subir. Cette accession par incorporation est admise que le propriétaire du sol soit de bonne ou
de mauvaise foi. Peu importe qu'il ait su ou non que les matériaux ne lui appartenaient pas.
b) La construction sur le terrain d'autrui
La situation n'est pas seulement théorique. La construction peut être réalisée par un locataire, un
simple possesseur du fonds ou un acquéreur dont le titre est annulé. Elle se rencontre aussi en cas
de construction par des enfants sur le terrain de leurs parents, par un concubin sur un terrain
appartenant à l'autre ou de constructions édifiées sur un terrain propre à l'un des époux. La solution
de principe est posée par l'article 555 du Code civil qui énonce que « le propriétaire du sol
est, par accession, propriétaire des constructions ou plantations effectuées par des tiers », à
l'exclusion du cas particulier de l'empiétement.
1) Le droit d'accession du propriétaire du fonds
La condition de l'accession dépend de la bonne ou mauvaise foi du tiers constructeur ou planteur :
- si le constructeur était de mauvaise foi au moment de l'exécution des travaux (c'est-à-dire
qu'il savait que le terrain ne lui appartenait pas ou s'il continue à construire après avoir eu
connaissance des vices de son titre), une option est offerte au propriétaire du sol : soit conserver
la construction ou plantation en contrepartie d'une indemnité (correspondant soit au coût réel
des travaux, soit à la plus-value qu'elle procure au fonds, C. civ., art. 555, al. 3), soit renoncer à
son droit d'accession et exiger que le tiers enlève, à ses frais, la construction ou la plantation ;
- si le constructeur était de bonne foi (celle-ci étant présumée), il ne peut pas être contraint de
supprimer les constructions ou plantations. Le propriétaire du sol n'a plus le choix : il devient
obligatoirement propriétaire des constructions venues s'incorporer à son immeuble et doit
indemniser le tiers, selon les mêmes modalités que précédemment. Libre de son choix, le
propriétaire opte pour la moindre des deux sommes entre le coût des matériaux et de la maind'œuvre
au jour du paiement et la plus-value acquise par le fonds. La Cour de cassation a
précisé, en revanche, que l'article 555, alinéa 4 ne s'applique pas aux moins-values. Autrement
dit, le tiers constructeur n'est tenu d'aucun remboursement si la construction a dévalué le bien.

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