Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 62

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
L'accession opère de plein droit, c'est-à-dire que l'acquisition de la propriété des constructions
n'est pas subordonnée à l'action du propriétaire du sol. Elle se réalise au fur et à mesure des
constructions.
2) Le domaine d'application de l'article 555 du Code civil
L'article 555 n'est pas d'ordre public : une convention peut conférer le droit de construire et
régler le sort des constructions. Certains contrats ont précisément cet objet comme l'emphytéose
ou le bail à construction (v. Chapitre 12). La disposition par laquelle le propriétaire d'un terrain
autorise un tiers à y édifier pour son compte des constructions et renonce par la suite, au bénéfice
de ce tiers, à son droit d'accession est constitutive d'un droit de superficie.
L'article 555 suppose des ouvrages nouveaux (constructions ou plantations) ce qui exclut les
simples améliorations ou transformations. Pour régler le sort des auteurs de travaux destinés à
conserver ou améliorer le fonds qui appartient à un tiers, les tribunaux font application de la
théorie des impenses. Le terme d'impenses ayant été remplacé par celui de dépenses par la loi
nº 2009-256 du 12 mai 2009 relative à la simplification et à la clarification du droit, les juges utilisent
désormais ce dernier. Ils ne tiennent pas compte de la bonne ou mauvaise foi du constructeur
mais distinguent trois catégories de dépenses. Les dépenses nécessaires,c'est-à-dire celles engagées
pour conserver l'immeuble (par exemple la réparation de la toiture d'un immeuble), ouvrent
un droit au remboursement en totalité de leur auteur ; les dépenses utiles, mais non indispensables
à la sauvegarde de l'immeuble, qui confèrent une plus-value à l'immeuble (installation d'un
chauffage central par exemple), sont remboursées jusqu'à concurrence de la plus-value procurée
au fonds (C. civ., art. 1352-5) ; les dépenses somptuaires, ou voluptuaires, ne procurant pas
de plus-value, jugées inutiles et superflues (les travaux d'agrément ou de décoration), ne sont pas
susceptibles de remboursement (leur auteur peut seulement, si cela ne dégrade pas le fonds, les
enlever pour les récupérer).
Les constructions doivent être réalisées par un tiers, ce qui exclut celles réalisées par ceux qui
sont en relation de droit avec le propriétaire du fonds, notamment l'usufruitier, les indivisaires ou
les conjoints non séparés de biens. Jusqu'à récemment, l'article 555 jouait entre concubins, considérés
comme des tiers. Cependant, un arrêt du 2 septembre 2020 a introduit un doute en écartant
l'application de l'article 555 du Code civil considérant que les dépenses liées à la construction
du logement familial relevaient de la contribution aux dépenses de la vie courante (C.civ., art 214).
En revanche, de façon certaine, la jurisprudence applique les règles de l'article 555 en présence
d'un bail (notamment en matière de bail rural) si celui-ci ne règle pas expressément le sort des
éventuelles constructions. Elle considère que le locataire constructeur doit être traité comme un
tiers, parce qu'en construisant il est sorti du champ contractuel. L'article 555 régit les rapports
des parties en fin de bail. La question se pose alors de savoir si le locataire doit être considéré

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