Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 63

CHAPITRE 3 - L'étendue du droit de propriété
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comme de bonne ou de mauvaise foi. Pendant longtemps, la Cour de cassation refusait que la
bonne foi puise être reconnue au preneur à bail qui avait construit, même avec l'accord de son
bailleur. Désormais, notamment dans un arrêt du 17 décembre 2013, elle admet que les locataires
sont des tiers de bonne foi dès lors que les autorisations de construire ou de maintenir les constructions
émanent du bailleur. Hormis cette hypothèse, le locataire est considéré de mauvaise foi.
Par application des dispositions de l'article 555, al. 3, il peut être contraint de supprimer les constructions
et a droit à une indemnisation si le propriétaire choisit de les conserver. Toutefois,
l'accession est différée : le locataire est propriétaire des constructions pendant la durée de la location,
le propriétaire du sol n'accédant à la propriété des constructions qu'àl'expiration du bail.
L'article suppose des ouvrages nouveaux entièrement et non seulement partiellement
érigés sur le sol d'autrui. En effet, l'article 555 ne s'applique pas au simple empiétement.
3) Le cas particulier de l'empiétement
Les incertitudes en matière de délimitation des fonds conduisent parfois un propriétaire à construire
en empiétant sur le fonds de son voisin, souvent seulement de quelques centimètres.
L'application de l'article 555 entraînerait, par le jeu de l'accession, la cession au propriétaire du
fonds subissant l'empiétement de la partie de la construction qui dépasse. Corrélativement, le
constructeur se trouverait privé d'une partie de sa propriété. Ainsi, le maintien de l'ouvrage cause
une grave atteinte au droit de propriété du propriétaire du fonds empiété. C'est pourquoi la jurisprudence
a recours à un autre texte, l'article 545 du Code civil selon lequel, « Nul ne peut être
contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique ». Obliger le propriétaire
du sol à céder la parcelle qui supporte l'empiétement au constructeur constituerait un véritable
droit d'expropriation pour cause d'utilité privée. La jurisprudence décide alors qu'en cas d'empiétement,
le constructeur, même de bonne foi, peut être obligé de démolir la partie empiétant
sur le terrain d'autrui. Il peut s'agir d'un empiétement terrestre, aérien ou souterrain.
La jurisprudence est très sévère. La solution de la démolition est retenue quelle que soit l'importance
(démolition d'une clôture empiétant de 0,50 centimètre sur le fonds voisin : Cass. 3e
civ.,
20 mars 2002, nº00-16015), les circonstances de l'empiétement (peu importe notamment la
bonne ou mauvaise foi du constructeur et le silence du propriétaire du fonds pendant la construction),
ou sa date (les juges ayant affirmé que l'action en démolition est imprescriptible). Les tribunaux
considèrent que la défense du droit de propriété contre un empiétement n'est jamais abusive
(Cass. 3e
civ., 7juin 1990, nº88-18601) et consacrent un véritable droit à obtenir démolition du
seul fait de l'empiétement relevé. Cela revient à traiter plus sévèrement le constructeur de bonne
foi lorsqu'il ne fait qu'empiéter, alors qu'il serait mieux traité s'il avait construit l'ensemble de sa
construction sur le terrain d'autrui, puisqu'il pourrait recevoir une indemnisation des frais

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