Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 64

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
occasionnés par la construction ! Or, la Cour de cassation refuse de compenser l'empiétement par
des dommages-intérêts.
Certes, la Cour de cassation admet que la sanction de l'empiétement n'est pas la démolition de la
totalité de l'ouvrage réalisé, mais seulement de la partie qui empiète sur le terrain voisin, préconisant
ainsi par exemple le simple rabotage d'un mur qui empiéterait de quelques centimètres
(Cass. 3e
civ., 10 nov. 2016, nº 15-25.113) mais elle n'hésite pas à valider la demande de démolition
de la partie empiétant même si elle entraîne la destruction de toute la construction. La
doctrine critique la sévérité de la jurisprudence et préconise son assouplissement en tenant
compte de la mesure de l'empiétement (la démolition ne serait pas systématique en cas d'empiétement
minime) et de la bonne foi du constructeur (qui pourrait se voir proposer une indemnisation
sur le modèle de ce que prévoit l'article 555 pour le constructeur sur le terrain d'autrui), sans
succès pour l'instant.
Il faut signaler la création par la loi nº 2022-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience »
d'un droit de surplomb du fonds voisin au profit du propriétaire qui souhaite engager des
travaux d'isolation thermique par l'extérieur de ses bâtiments. Le décret nº 2022-926 du 23 juin
2022 a précisé les modalités d'exercice de ce droit qui figure désormais à l'article L. 113-5-1 du
Code de la construction et de l'habitation : l'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être entrepris
qu'en l'absence d'autres solutions techniques et équivalentes ou lorsque le coût et la complexité
d'une autre solution sont excessifs ; il ne peut être réalisé qu'à 2 mètres de hauteur (sauf
accord des propriétaires sur une hauteur inférieure) et sur une profondeur de 35 cm maximum ;
une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé ; le droit de surplomb disparaît
en cas de destruction du bâtiment ayant bénéficié de l'ouvrage d'isolation. La nature juridique
de ce nouveau droit est débattue en doctrine : il peut être considéré comme un empiétement
autorisé et strictement encadré par la loi (le droit de surplomb permet d'empiéter sur le fonds de
son voisin) ou comme une servitude légale (v. infra, p. 137).
■ L'accession de meuble à meuble
L'accession mobilière vise la situation où deux choses mobilières appartenant à deux maîtres différents
sont réunies. D'après l'article 565 du Code civil, elle est entièrement subordonnée aux principes
de l'équité naturelle. Pour aider les juges et éviter tout arbitraire, en l'absence de dispositions
contractuelles, le code a énoncé certaines règles qui distinguent trois cas d'accession mobilière :
l'adjonction, la spécification et le mélange :
- l'adjonction est l'union de deux choses appartenant à des maîtres différents. Elles sont unies de
façon à former un tout mais sont néanmoins séparables (ex. : des pierres précieuses ornant une

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