Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 71

CHAPITRE 4 - L'acquisition de la propriété par convention
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l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion
du contrat ».
Par le seul échange des consentements la propriété est transférée et les risques passent à l'acquéreur.
L'alinéa 3 de l'article 1196 précise en effet que « Le transfert de propriété emporte le transfert
des risques de la chose ». Cela signifie que si la chose vendue et non livrée périt par cas
fortuit, la perte est à l'acquéreur qui doit payer le prix (c'est le sens de la formule « res perit
domino »). Les fruits, naturels ou civils, vont également à l'acquéreur qui devient responsable, en
tant que gardien, des dommages causés par le fait des choses acquises.
2 Les exceptions au principe
Le principe connaît des restrictions dans ses deux expressions, le principe du consensualisme et le
principe de l'instantanéité du transfert.
■ Les atténuations au principe du consensualisme :
la publicité foncière des transferts de propriété immobilière
Une première exception au consensualisme réside dans l'exigence de formalité des actes solennels.
Ainsi, les actes portant donation entre vifs doivent être passés devant notaire (C. civ.,
art. 931).
L'exception principale reste l'exigence de la publicité foncière en matière immobilière. Dans
les rapports entre les parties au contrat, la propriété se transfère solo consensu. À ce titre, le
système français diffère du droit romain ou des législations modernes, comme la loi allemande,
qui subordonnent le transfert de propriété à un acte ou à une formalité distincte du contrat. En
revanche, le transfert n'est opposable aux tiers que s'il fait l'objet d'une publicité. Sont soumis à
cette formalité tous les actes constitutifs (usufruit, servitudes...) ou translatifs de droits réels
(vente, autres actes translatifs à titre particulier) ainsi que les droits personnels qui altèrent gravement
la valeur du bien (bail supérieur à 12 ans) et les hypothèques (formalité de l'inscription
d'hypothèque - C. civ., art. 2134). La publicité est réalisée par le dépôt aux services chargés de la
publicité foncière d'une copie des actes, grâce à des formules pré-imprimées. Ces services administratifs
et fiscaux enregistrent les informations sur les biens immobiliers et sur leurs propriétaires
successifs, en coordination avec les services du cadastre. Ils tiennent pour chaque commune un
fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure, sont répertoriés sous le nom de chaque propriété,
et, par immeuble, des extraits des documents publiés. Le fichier immobilier présente ainsi, telle
qu'elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles (D. nº 55-22,
4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, art. 1er
).

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