Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit des biens - 16e - 72

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L'ESSENTIEL DU DROIT DES BIENS
- en matière immobilière, la publicité de l'acte joue aussi un rôle probatoire. L'article 1198,
alinéa 2 du Code civil issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « Lorsque deux
acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même
personne, celui qui a, le premier, publié son titre d'acquisition passé en la forme authentique au
fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne
foi » ;
- en matière mobilière, aucune publicité du transfert de propriété n'est organisée (à l'exception
de certains meubles pour lesquels existe une publicité comme les navires, les bateaux de navigation
intérieure ou les avions). Si deux acquéreurs successifs d'un même bien entrent en conflit,
l'article 1198, al. 1er
du Code civil privilégie non pas celui qui a acquis le premier, mais celui qui,
le premier, s'est mis en possession (à condition qu'il soit de bonne foi). Cette règle ne concerne
que les rapports entre les acquéreurs successifs, entre le premier acquéreur et l'acquéreur a non
domino (le second acquéreur). Puisque le transfert de propriété s'est réalisé solo consensu,le
premier acquéreur est devenu propriétaire. Mais le second acquéreur, lorsqu'il a pris possession
du meuble, en est devenu propriétaire, s'il était de bonne foi. Cette solution constitue en effet
une application de l'article 2276 du Code civil : le possesseur de bonne foi devient propriétaire
d'un bien meuble même s'il ne l'a pas acquis du véritable propriétaire (acquisition a non
domino). L'acquéreur évincé pourra bien sûr réclamer des dommages-intérêts à l'aliénateur
pour inexécution du contrat.
■ Les exceptions au principe de l'instantanéité du transfert
Les parties peuvent intervenir sur la date du transfert de propriété pour le retarder. L'article 1196,
alinéa 2 du Code civil prévoit que « Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la
nature des choses ou par l'effet de la loi » :
- les parties peuvent décider contractuellement de différer le moment du transfert. Elles peuvent
prévoir une clause retardant le transfert de propriété jusqu'à la réalisation d'un événement (le
plus souvent le paiement intégral du prix). Cette clause s'appelle une clause de réserve de
propriété (le vendeur conserve jusqu'à ce moment la possibilité de reprendre la chose, en cas
de non-paiement, puisqu'il en est demeuré le propriétaire) ;
- lorsque la chose vendue est une chose fongible, le transfert de propriété ne peut pas avoir
lieu avant son individualisation (par exemple lorsque du blé est mis en sacs marqués au nom de
l'acheteur). Avant, l'acheteur n'est qu'un simple créancier du transfert de propriété ;
- la vente d'une chose future ne peut transférer la propriété que le jour où la chose existera
(c'est la vente à terme, par exemple la vente sur plan d'un immeuble).
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