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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
pour éviter la sanction, le consentement de l'acquéreur (démarche bien compliquée pour les
programmes d'envergure importante).
En 2012 la Cour de cassation a refusé de considérer comme abusive une clause de majoration
des délais de livraison ainsi rédigée : « ce délai sera le cas échéant majoré des jours d'intempéries
au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment ; ces jours seront constatés
par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de
se rapporter ; le délai sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à la grève et au
dépôt de bilan d'une entreprise, et de manière générale, en cas de force majeure » (Cass. 3e
civ.,
24 oct. 2012, nº11-17800 : Bull. civ. III, nº 152).
Plus récemment, n'a pas été jugée abusive la clause prévoyant qu'en cas de cause légitime de
suspension du délai de livraison du bien vendu (justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une
lettre du maître d'œuvre), la livraison du bien serait retardée d'un temps égal au double du
retard enregistré (Cass. 3e
civ., 23 mai 2019, nº18-14212, publié au bulletin).
■ Réglementation du paiement du prix
a) Échelonnement des versements
Dans la vente en l'état futur d'achèvement, le prix est fractionné et payé en plusieurs fois selon un
calendrier impérativement réglementé dans le secteur protégé. Dans la vente à terme, le contrat
peut seulement prévoir que des dépôts de garantie seront versés auprès d'un organisme habilité,
au fur et à mesure des travaux ; le prix n'est payé au vendeur qu'àl'achèvement de l'immeuble
(CCH, art. L. 261-12).
L'échelonnement des paiements (vente en état futur d'achèvement) ou des dépôts de garantie
(vente à terme) obéit au calendrier de l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.
Les versements ne peuvent excéder au total :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations (certifié par un homme de l'art ; art. R. 261-11) ;
- 70% à la mise hors d'eau (lorsque l'immeuble est couvert) ;
- 95% à l'achèvement de l'immeuble (défini à l'art. R. 261-1, CCH).
Si la vente est conclue sous condition suspensive (obtention d'un prêt par exemple), aucun
versement ni dépôt ne peut être effectué avant que la condition ne soit réalisée (art. R. 261-14,
al. 3).
Malgré l'existence d'un échéancier réglementaire, des paiements intermédiaires sont néanmoins
possibles. À condition de ne jamais dépasser les plafonds du texte, le contrat peut organiser des

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