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CHAPITRE 8 - La vente d'immeuble à rénover
157
c) Garanties
1) Garantie extrinsèque d'achèvement
Le vendeur doit souscrire une garantie d'achèvement des travaux de rénovation. Le législateur a
renoncé ici à la garantie extrinsèque de remboursement. Le vendeur d'immeuble à rénover doit
donc fournir à l'acheteur une garantie financière prenant la forme d'une caution solidaire
donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréée à cet effet.
Aux termes de l'article L. 262-7 al. 2, les ajustements apportés par la loi ÉLAN au régime de la
garantie financière d'achèvement en VEFA sont applicables à la vente d'immeuble à rénover
(CCH, art. L. 261-10-1).
La garantie prend fin à l'achèvement des travaux, qui doit être attesté par un homme de
l'art (art. R. 262-13). Il s'agit de l'achèvement rendant exigible les 95% du prix, c'est-à-dire l'achèvement
des travaux prévus au contrat.
Comme il est d'usage en droit de la construction, l'achèvement qui précède la livraison est
toujours relatif ; il peut rester des défauts de conformité non substantiels voire des malfaçons
mineures au moment de l'achèvement. En revanche, au stade de la livraison l'ouvrage doit être
parachevé, sauf à l'acheteur de consigner le solde du prix (s'il reste encore des vices ou des
défauts) et faire jouer la garantie des vices et défauts apparents.
2) Garantie des désordres de rénovation
Le droit commun de la vente d'immeuble s'applique au bâtiment existant au jour de la vente
(garantie d'éviction, obligation de délivrance conforme, garantie des vices cachés).
Pour les travaux de rénovation, l'acquéreur dispose de deux garanties :
* GARANTIE DES VICES ET DÉFAUTS APPARENTS
Comme dans la VEFA, le vendeur d'immeuble à rénover garantit les vices et les défauts de conformité
apparents des travaux de rénovation livrés. Le régime de la garantie est ici plus cadré que
dans la VEFA : la loi prévoit d'abord un délai de dénonciation des vices ou défauts (dans le
procès-verbal le jour de la livraison et, au plus tard, dans le mois suivant) et, ensuite un délai
d'action d'une année à compter de la livraison pour réparer les vices et défauts dénoncés (art.
L. 262-3).
* GARANTIE DES VICES ET DÉFAUTS CACHÉS
Les garanties biennale et décennale s'appliquent aux travaux de rénovation qui entrent dans le
champ d'application des articles 1792 et suivants du Code civil (art. L. 262-2 in fine). Ce sera le cas
lorsque les travaux de rénovation aboutiront à la réalisation d'un ouvrage de construction

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