Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e - 21

INTRODUCTION - Les clés pour comprendre le droit de la construction
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exemple des voiries, ouvrages piétonniers, parcs de stationnement, etc.). Enfin des dérogations
d'assurance peuvent désormais être accordées aux collectivités locales ou aux établissements
publics « justifiant de moyens permettant la réparation rapide et complète des dommages »
(C. assur., art. L. 243-1, modifié par l'ordonnance Essoc II du 29 janvier 2020).
Les dommages causés aux parties anciennes d'un immeuble - les existants - par des travaux
de construction neufs ne relèvent pas de l'assurance obligatoire, à l'exception de ceux qui, totalement
incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles (C. assur., art.
L. 243-1-1 II). La Cour de cassation a récemment jugé que ces deux conditions étaient cumulatives
et que les dommages subis par l'ouvrage existant n'étaient pas garantis lorsque c'est l'ouvrage
neuf qui s'y incorpore et non l'inverse (Cass. 3e
civ., 30 mai 2024, P. 22-20711).
L'inachèvement de la construction est un risque difficilement supportable pour l'accédant à la
propriété d'un logement. S'il n'a aucune somme d'argent à verser avant l'achèvement - comme
lorsqu'il achète clefs en main‑ il ne court aucun danger ; au pire il aura perdu son temps si
l'immeuble promis n'est pas achevé. Au contraire, le mécanisme de la vente d'immeuble à construire
peut le faire propriétaire d'une construction inachevée, qu'il n'aura peut-être pas les
moyens de faire achever s'il a déjà versé tout ou partie du prix au vendeur défaillant. C'est pourquoi
le législateur a doté d'un statut protecteur impératif tous les contrats confiant à un constructeur
le soin global de la construction d'un logement : la réglementation de la vente d'immeuble à
construire (L. 3 janv. 1967) a précédé celle du contrat de promotion immobilière et du contrat de
construction de maison individuelle (loi du 16 juill. 1971 et du 19 déc. 1990). La loi Engagement
National pour le Logement du 13 juillet 2006 a réglementé de manière impérative les ventes
d'immeubles à rénover du secteur de l'habitation.
La distinction du secteur libre et du secteur protégé innerve l'ensemble de la littérature du droit
de la construction parce qu'elle est une clef de lecture de la matière. Le droit des contrats de construction
est scindé en deux secteurs : il y a d'un côté les contrats soumis à un ordre public de
protection parce qu'ils sont conclus dans le secteur protégé, qu'on peut présenter grosso modo
comme celui du logement ; et de l'autre, les contrats du secteur libre, gouvernés par le droit
commun des contrats, dans lesquels la liberté contractuelle joue davantage. Les règles du secteur
protégé se trouvent dans le Code de la construction et de l'habitation.
Le secteur protégé se définit par l'usage auquel la construction est destinée : un contrat
relève du secteur protégé lorsqu'il a pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation
ou à usage mixte, professionnel et d'habitation. Si l'immeuble est destiné à un usage exclusivement
professionnel, le contrat relève du secteur libre. Le terme professionnel renvoie aux
professions civiles par opposition aux professions commerciales (c'est le sens donné par les
travaux préparatoires de la loi du 3 janvier 1967 sur la VEFA : JOAN Q 14 déc. 1966, p. 5544), de

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