Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e - 22

20
L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
sorte que le programme de construction d'un ensemble immobilier comprenant une stationservice
et un appartement pour loger le gérant échappe au secteur protégé, l'appartement étant
seulement l'accessoire d'un local commercial (Cass. 3e
civ., 15 févr. 1978 : Bull. civ. III, no
84). Un
hiatus existe cependant avec la solution retenue par la Cour de cassation pour l'application de
l'article L. 631-7 du CCH réglementant, dans certaines communes, le changement d'affectation
des locaux à usage d'habitation : pour l'application de ce texte, le local professionnel est compris
comme un « local où s'exerce régulièrement une profession, qu'elle soit ou non commerciale »
(Cass. 3e
civ., 20 déc. 1995 : Bull. civ. III, no 266).
Ce critère d'entrée dans le secteur protégé est objectif en ce sens qu'il ne tient pas compte de la
qualité de l'acquéreur qui peut être une personne physique ou morale, un professionnel ou un
consommateur au sens où l'article liminaire du Code de la consommation définit ces termes ; seul
compte l'usage auquel est destiné le bien. Dans le secteur libre, la loi n'impose pas de modèles
contractuels et les parties choisissent la nature, le contenu et la forme de leur contrat conformément
au principe de liberté contractuelle énoncé à l'article 1102 du Code civil ; cette liberté est
évidemment relative puisqu'elle est bordée par les dispositions d'ordre public qui viennent de la
théorie générale (licéité du contenu du contrat par exemple ; C. civ., art. 1162) ou du droit spécial
(comme l'interdiction des clauses limitatives ou exonératoires de garantie décennale ; C. civ.,
art. 1792-5).
La protection de l'environnement est une préoccupation devenue cruciale en matière de construction
immobilière. Avec la loi Engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010, les
règles générales de construction du CCH s'étaient enrichies d'une section relative à la « Performance
énergétique et environnementale et caractéristiques énergétiques et environnementales ».
L'ordonnance Essoc II a élevé ces exigences au rang d'un titre du code, le septième, intitulé
« Performance énergétique et environnementale » (art. L. 171-1 à L. 175-2). Le développement
durable est aujourd'hui au cœur des règles générales de la construction immobilière ; tout le
cycle de vie de l'immeuble obéit à des normes destinées à réduire son impact environnemental.
Avec la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015, c'est la rénovation énergétique
qui est largement entreprise comme le montre son titre II « Mieux rénover les bâtiments, pour
économiser l'énergie, faire baisser les factures et créer des emplois ». À cette occasion, a été
ajouté dans le Code de la construction et de l'habitation un article consacrant un cas de garantie
décennale spéciale pour le défaut de performance énergétique des immeubles (art. L. 123-2).
Un décret du 9 mars 2017 (nº2017-312), pris en application de cette même moi, a introduit des
considérations de performance énergétique minimale dans les critères de définition du logement
décent donnés par le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du
logement décent. Récemment, la loi nº 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement
climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi climat et

Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e

Table des matières de la publication Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e