Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e - 45

CHAPITRE 1 - Le louage d'ouvrage de construction immobilière
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En revanche la pratique du découpage d'un lot en plusieurs travaux faisant l'objet de réceptions
partielles a été condamnée dans un arrêt publié au bulletin et au rapport annuel de la Cour de
cassation : « en raison du principe d'unicité de la réception, il ne peut y avoir réception
partielle à l'intérieur d'un même lot » (Cass. 3e
civ., 2 févr. 2017, nº 14-19279, FS-P+B+R+I). À
lire le rapport, la raison se trouve dans la définition du lot comme un « ensemble cohérent de
travaux en deçà duquel aucune réception partielle n'est possible » ; il n'y a pas de pré-réception
ou de réception provisoire possible à l'intérieur d'un même lot, objet d'un même marché de
travaux. Le rapport précise en outre que « la jurisprudence, selon laquelle l'article 1792-6 du
Code civil ne prohibe pas la réception partielle par lot, est cantonnée à des parties de l'ouvrage
formant 'des touts cohérents',qu'il s'agisse de lots contractuels prédéfinis, de tranches de
travaux ou de bâtiments ».
Pour illustrer, lorsque la construction d'un ouvrage est divisée en 4 lots confiés à 4 entrepreneurs
différents (gros œuvre, hors d'eau, hors d'air, second œuvre), la réception lot par lot n'est pas
prohibée et l'on pourra réceptionner le gros œuvre sans attendre l'achèvement des trois autres
lots ; en revanche toute réception partielle à l'intérieur d'un même lot étant prohibée, il ne sera
pas possible de réceptionner certains travaux de gros œuvre (les fondations par exemple) sans les
autres faisant partie du même lot.
Lorsque plusieurs lots font l'objet d'un même contrat, il semble cependant possible d'organiser
des réceptions par lots (Cass. 3e
contrat portant sur la réalisation de la charpente et de la couverture d'un immeuble en
construction, que « les parties peuvent déroger expressément ou tacitement au principe d'unicité
de réception et que la réception partielle par lots n'est pas exclue lorsque plusieurs lots font
l'objet d'un seul marché »). Le périmètre du lot serait donc suffisant pour permettre une réception.
c) Formes
1) Réception expresse
La réception expresse est celle qui est constatée dans un procès-verbal, daté et signé par le
maître de l'ouvrage et visé par l'entrepreneur pour établir son caractère contradictoire.
La formalité d'enregistrement de l'article 1377 du Code civil n'est pas nécessaire pour lui donner
date certaine à l'égard des tiers (notamment des acquéreurs successifs de l'immeuble) ; s'agissant
d'un acte unilatéral, il n'est pas non plus utile d'en rédiger plusieurs originaux comme pour les
contrats synallagmatiques (C. civ., art. 1375).
Si une réception écrite n'est pas obligatoire, mieux vaut cependant rédiger un procès-verbal
contradictoire qui établira avec certitude la date de la réception, laquelle constitue le point de
départ des délais d'action en garantie décennale, biennale et de parfait achèvement.
civ., 5 nov. 2020, nº 19-10724, inédit : jugé à propos d'un
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