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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
Ce calendrier légal est une mesure de protection de l'acheteur ; il empêche que le rythme des
paiements ne soit plus rapide que l'avancement des travaux. Dans le secteur libre, les parties
décident ensemble de l'échéancier des paiements qui leur convient. Mais le principe d'un paiement
échelonné participe de la définition légale de la VEFA (C. civ., art. 1601-3). Un contrat qui
fixe l'exigibilité du prix à l'achèvement de l'immeuble peut être une vente à terme (si le transfert
de propriété est fixé à la même date), voire une vente d'immeubleàconstruired'un troisième
type (dissociant par exemple le transfert de propriété du paiement du prix) ; mais un tel contrat
ne peut en aucun cas recevoir la qualification de vente en l'état futur d'achèvement. Pour la
même raison échappe à la qualification de VEFA, le contrat stipulant un paiement intégral avant
l'achèvement de l'immeuble. Dans le secteur protégé, cette clause est interdite et pénalement
sanctionnée (CCH, art. L. 261-12 et L. 261-17). Le fractionnement du prix en plusieurs versements
est donc un élément essentiel de la VEFA.
3) Maîtrise d'ouvrage
La maîtrise d'ouvrage appartient en général au propriétaire du sol, comme c'est le cas dans le
louage d'ouvrage. Le principe n'est cependant pas absolu. Le droit des contrats spéciaux connaît
des techniques dissociant la maîtrise d'ouvrage de la propriété du sol. La vente en l'état futur
d'achèvement en est un exemple, à l'instar du bail à construction, du bail à réhabilitation, du bail
emphytéotique ou encore de la concession immobilière.
Le vendeur en l'état futur d'achèvement conserve les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'àla
réception des travaux dit l'article 1601-3, alinéa 2 du Code civil. La réception est l'acte du maître
de l'ouvrage par lequel il déclare l'accepter avec ou sans réserve (C. civ., art. 1792-6). La maîtrise
d'ouvrage investit le vendeur du pouvoir de choisir les entrepreneurs, de passer avec eux les
louages d'ouvrage nécessaires, de surveiller les travaux, d'exiger leur conformité au contrat et de
les réceptionner en formulant des réserves le cas échéant (la maîtrise d'ouvrage est en ce cas
conservée par le vendeur jusqu'à la levée des réserves).
Il est loisible aux parties de stipuler une clause exigeant du vendeur, maître d'ouvrage, une information
régulière de l'acquéreur sur le suivi des travaux, l'avancée du chantier, le choix des
matériaux... Le dialogue qui en découle entre vendeur et acquéreur est propice à une livraison de
qualité de l'immeuble construit.
b) Vente à terme
« La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement,
l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.
Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement
de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente » (C. civ.,
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