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CHAPITRE 2 - Le droit commun de la vente d'immeuble à construire
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constituent néanmoins une bonne garantie de paiement puisque les sommes s'imputeront sur le
paiement du prix le moment venu. L'organisme dépositaire les débloque et les verse au vendeur
une fois reçue l'attestation notariée d'achèvement de l'immeuble.
2 Régime général de la vente d'immeuble à construire
La vente d'immeuble à construire est soumise au droit commun de la vente. À ce titre le
vendeur doit la garantie d'éviction des articles 1628 et suivants du Code civil. Il s'oblige aussi à
délivrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles. Sa configuration, sa surface,
ses éléments d'équipements... doivent respecter les prévisions contractuelles. Autrement dit
l'immeuble édifié doit être exactement celui que les documents contractuels décrivent (contrat,
annexes, notice descriptive, règlement de copropriété, état descriptif de division, plans, devis et
marchés établis par le vendeur), sous réserve des marges de tolérance figurant généralement
dans les contrats de construction.
Le vendeur de l'immeuble à construire doit également délivrer la contenance convenue au
contrat (C. civ., art. 1615 et s.). S'agissant d'une vente d'un immeuble à construire destiné à
devenir une copropriété, la Cour de cassation a jugé que la garantie spécifique de superficie
des lots prévue par la loi Carrez devait être écartée puisque le lot n'existait pas au jour de la
conclusion de la vente (Cass. 3e
civ., 11janv. 2012, nº10-22924). La garantie de contenance de
droit commun des articles 1616 et suivants du Code civil est donc applicable aux VEFA de futurs
lots de copropriété ; son régime est cependant adapté : alors que l'article 1622 fait partir le délai
d'un an de l'action en diminution du prix du jour de la conclusion du contrat (ce qui est inadapté
à la vente d'immeuble à construire dans laquelle le délai entre conclusion et livraison peut
s'étendre sur plusieurs mois), la Cour de cassation a fixé son point de départ à la livraison du
bien (Cass. 3e
civ., 11janv. 2012, préc.).
Rappelons que, par défaut, ces textes admettent une tolérance d'un vingtième avant d'ouvrir
l'action à l'acheteur ou au vendeur en cas de différence entre la surface promise et la surface
livrée. Mais rien n'interdit aux parties de négocier des marges inférieures.
■ Pouvoirs de l'acquéreur
a) Mandat
L'article 1601-4 du Code civil permet à l'acquéreur de donner mandat au vendeur d'effectuer des
actes de disposition ou constitutifs de droit réel imposés par le permis de construire ou par le

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