Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e - 63

CHAPITRE 2 - Le droit commun de la vente d'immeuble à construire
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Pendant longtemps, la distinction du vice et du défaut apparent était cruciale car le second était
laissé dans le champ d'application de la responsabilité contractuelle de droit commun. C'était
une différence avec la garantie décennale des constructeurs qui ne distingue pas, pour les désordres
cachés, entre les vices ou les défauts de conformité dès lors qu'une atteinte à la solidité ou
une impropriété à destination est constatée (C. civ., art. 1792 et s.). Le vice est une anomalie de la
construction, une malfaçon ; le défaut de conformité se présente comme une différence entre les
stipulations du contrat et le travail réalisé (ouverture oubliée sur un mur, impossibilité de
stationner deux véhicules dans un garage contrairement au plan...). La distinction du vice et du
défaut de conformité est toujours un peu délicate, particulièrement lorsque le vice de construction
atteint un élément dont les caractéristiques ont fait l'objet d'une stipulation contractuelle. En
pratique, les notaires résolvaient la difficulté en soumettant expressément les défauts de conformité
au régime de la garantie des vices apparents. Le législateur contemporain a consacré la
formule à l'article 1642-1 du Code civil qui vise désormais les vices et les défauts de conformité
apparents (loi MOLLE du 25 mars 2009).
2) Régime de la garantie
* RÉVÉLATIONDUVICE OUDUDÉFAUT
L'article 1642-1 ne détermine pas clairement la date à laquelle le vice ou le défaut doit se révéler
pour être considéré comme apparent. Il dispose seulement que le vendeur ne peut être déchargé
de sa garantie avant l'expiration du délai d'un mois à compter de la prise de possession ou avant
la réception, si elle lui est postérieure (ce qui est exceptionnel). La Cour de cassation décide que la
recevabilité de l'action en garantie des vices apparents n'est pas subordonnée à la dénonciation
du vice dans le délai de l'article 1642-1 du Code civil ; il faut seulement agir dans le
délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2 (Cass. 3e
civ., 22 mars 2000 : Bull. civ. III, nº63).
* DÉLAI D'ACTION
L'action en garantie des vices et défauts apparents est introduite, à peine de forclusion, dans
l'année qui suit le plus tardif des deux événements suivants : réception ou expiration du mois qui
suit l'entrée en possession (C. civ., art. 1648, al. 2). Lorsque l'immeuble vendu est un lot de
copropriété, la date à prendre en compte pour calculer le délai est celle de la réception des
parties communes (Cass. 3e
civ., 20 mai 2015, nº14-15107 : Bull. civ. III, nº48).
Dans le cours normal des choses, la réception précède l'entrée en possession. La réception marque
la fin des louages d'ouvrage conclus par le vendeur en sa qualité de maître de l'ouvrage. Elle intervient
normalement avant l'entrée en possession de l'acquéreur (réalisée par la remise des clefs) qui
accompagne la livraison de l'immeuble vendu. Toutefois, la situation peut se rencontrer d'une

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