Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e - 65

CHAPITRE 2 - Le droit commun de la vente d'immeuble à construire
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Le vendeur dont la garantie est mise en œuvre pourra se retourner, en sa qualité de maître
d'ouvrage, contre l'entrepreneur responsable du vice ou du défaut au titre de sa garantie de
parfait achèvement (C. civ., art. 1792-6). Les vices comme les défauts apparents entrent en effet
dans le champ de la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur au vendeur maître de
l'ouvrage, s'ils sont dénoncés dans l'année de la réception. Le délai pour agir est le même pour les
deux garanties - une année - mais leur point de départ diffère : la garantie des vices et défauts de
conformité apparents commence généralement à courir, non à la réception comme la garantie de
parfait achèvement, mais à la fin du premier mois de l'entrée en possession. La garantie de parfait
achèvement expire ainsi plus tôt que la garantie des vices et défauts apparents ; le vendeur assigné
en garantie d'un vice apparent par l'acquéreur ne pourra pas en reporter le poids sur l'entrepreneur
si la garantie de parfait achèvement est éteinte.
b) Garanties biennale et décennale
Aux termes de l''article 1646-1 du Code civil, le vendeur d'immeuble à construire doit les garanties
décennale et biennale des articles 1792 et suivants ; il les doit non seulement à l'acheteur de
l'immeuble, mais aussi à tous les propriétaires successifs jusqu'à leur expiration (soit 2 ou 10 ans
à compter de la réception de l'ouvrage prononcée par le vendeur en sa qualité de maître
de l'ouvrage). Ces garanties couvrent deux types de désordres : ceux qui affectent la solidité ou
la destination de l'immeuble (garantie décennale) et ceux qui entravent le bon fonctionnement
de ses éléments d'équipement dissociables (garantie biennale).
L'acquéreur ne participant pas à la réception, il lui est difficile de connaître la date d'expiration de
ces garanties. Il est donc utile que le notaire qui reçoit la vente demande et conserve une copie du
procès-verbal de réception afin d'informer l'acquéreur des dates d'expiration des garanties biennale
et décennale.
Le vendeur d'immeuble à construire, débiteur des garanties biennale et décennale à l'égard de son
acquéreur, en est lui-même créancier dans ses rapports avec les entrepreneurs puisqu'il est maître
de l'ouvrage. Par conséquent, s'il est assigné en garantie par l'acquéreur, le vendeur appellera en
garantie ses entrepreneurs afin de reporter sur eux la charge finale de la réparation du désordre :
« si, en principe, l'action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs avec la propriété de
l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer dès lors qu'elle présente
pour lui un intérêt direct et certain et qu'il peut donc invoquer un préjudice personnel »
(Cass. 3e
civ., 31 mai 1995, nº92-14098 : Bull. civ. III, nº133).
Dans les ventes d'immeuble à construire, les garanties biennale et décennale excluent l'application
de la garantie des vices cachés du droit commun de la vente (Cass. 3e
1991 : Bull. civ. III, nº317).
civ., 11 déc.

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