Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e - 81

CHAPITRE 4 - Les garanties des désordres de construction
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■ Désordres couverts par la garantie de parfait achèvement
a) Désordres réservés à la réception ou révélés dans l'année de la réception
L'article 1792-6 du Code civil ouvre la garantie de parfait achèvement pour tous les désordres
réservés à la réception ou signalés dans l'année à l'entrepreneur par la voie d'une notification
écrite.
C'est le moment d'apparition du désordre, et non sa nature ou sa gravité, qui conditionne le jeu de
la garantie de parfait achèvement. Il en résulte une différence importante avec les garanties biennale
et décennale dont l'application est commandée par la gravité du désordre de construction
(un défaut de fonctionnement d'un équipement dissociable ou une impropriété à destination de
l'ouvrage par exemple). S'agissant de garantir le parfait achèvement, tous les désordres de construction
réservés ou signalés dans l'année de la réception sont couverts, quelle que soit leur
nature (défaut de conformité, malfaçon) ou leur gravité. Peu importe que le dommage touche un
élément d'équipement dissociable ou indissociable ou encore un élément constitutif de l'ouvrage ;
peu importe encore qu'il compromette ou non la destination ou la solidité de l'ouvrage.
Pour les désordres réservés à la réception, et donc apparents, la garantie de parfait achèvement
est la seule à jouer puisque les garanties décennale et biennale s'appliquent exclusivement aux
défauts cachés de l'ouvrage. Mais lorsque ces derniers se révèlent dans l'année qui suit la réception
de l'ouvrage, la garantie de parfait achèvement coexiste avec la garantie biennale ou décennale
(Cass. 3e
civ., 4 févr. 1987 : Bull. civ. III, nº16).
Restent les dommages résultant de l'usure normale qui ne donnent pas lieu à garantie
(art. 1792-6 in fine), faute de constituer à proprement parler des désordres de construction.
L'usure normale de la chose est un risque de la propriété qui échappe aux garanties tant qu'elle
n'est pas anormale.
b) Défaut d'isolation phonique
La loi a choisi le cadre de la garantie de parfait achèvement du louage d'ouvrage pour mettre en
œuvre la garantie d'isolation phonique des immeubles d'habitation (CCH, art. L. 124-4).
Les contrats de louage d'ouvrage dont l'objet porte sur la construction de bâtiments d'habitation
doivent contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales
requises en matière d'isolation phonique. À défaut, les travaux de nature à satisfaire à ces
exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement.
La jurisprudence fait néanmoins preuve de souplesse et autorise le jeu de la garantie décennale
lorsque l'importance du trouble acoustique rend l'immeuble inhabitable et ce même si les exigences

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