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L'ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
logement de moindre qualité alors que le vendeur s'était engagé à vendre un appartement
d'exception (Cass. 3e
civ., 10 oct. 2012 : Bull. civ. III, nº 14).
Des désordres esthétiques justifient la garantie décennale pour impropriété à destination lorsqu'ils
affectent un immeuble classé comme exceptionnel dans la zone de protection du patrimoine
architectural urbain et paysager (Cass. 3e
civ., 4 avril 2013 : Bull. civ. III, nº45).
L'existence d'un risque de dommage peut rendre l'immeuble impropre à sa destination si le
risque constitue, en lui-même, une impropriété à destination ; c'est le cas si l'ouvrage présente un
danger pour la sécurité des personnes : défauts de conformité aux normes parasismiques
(Cass. 3e
civ., 7 oct. 2009, nº08-17620 : Bull. civ. III, nº212) à condition que le risque de perte de
l'ouvrage par séisme soit avéré et certain (Cass. 3e civ., 25 mai 2005 : Bull. civ. III, nº113) ; défaut
de conformité aux règlements de sécurité qui constitue un facteur de risque de perte de
l'ouvrage par incendie (Cass. 3e
civ., 30juin 1998, nº96-20789). Récemment, c'est un risque
sanitaire qui a justifié le jeu de la garantie décennale pour des canalisations qui n'étaient pas
aux normes et faisaient courir aux habitants un risque de légionellose (Cass. civ., 3-14 sept. 2023,
P, nº22-13858).
3) Impropriété à destination pour défaut de performance énergétique
Le respect de la réglementation environnementale (RE 2020, qui remplace progressivement les
réglementations thermiques antérieures), est une règle de construction des bâtiments d'habitation
(CCH, titre VII, « Performance énergétique et environnementale », art. L. 171-1 à L. 175-2 et
R. 171-1 à R. 175-6). Sa violation fait l'objet d'une amende de 45 000 € (art. L. 183-4 CCH).
Au-delà du respect des réglementations, la question du défaut de performance énergétique
apparu à l'usage a été envisagée par le législateur à l'occasion de la loi pour la transition énergétique
du 17 août 2015. Un article L. 111-13-1, devenu L. 123-2, a été inséré dans le Code de la
construction et de l'habitation.
Ce texte crée un nouveau cas de garantie décennale et pose les conditions dans lesquelles un
défaut de performance énergétique pourra entraîner une impropriété à destination relevant de la
garantie décennale. Le cumul de ces conditions en fait un régime spécial de garantie décennale,
difficile à mettre en œuvre.
Il faut établir :
- un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage, de l'un de ses
éléments constitutifs ou de l'un de ses éléments d'équipement ;

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