Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de la construction - 11e - 87

CHAPITRE 4 - Les garanties des désordres de construction
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- une surconsommation énergétique appréciée à partir d'un usage et d'un entretien appropriés,c'est-à-dire
raisonnables compte tenu de la situation géographique de l'immeuble, du
nombre de personnes l'utilisant, etc. ;
- le coût exorbitant découlant de cette surconsommation.
b) Extensions jurisprudentielles de garantie décennale
La Cour de cassation donne à la garantie décennale un champ d'application plus large que celui
dessiné par la loi.
1) Aggravation de dommages réservés à la réception
Les désordres ayant fait l'objet de réserves à la réception sont en principe réparés sur le fondement
de la garantie de parfait achèvement. La garantie décennale est fermée pour les désordres
apparents. Mais la jurisprudence tempère la règle et admet l'application de l'article 1792 (et avec
lui le jeu de l'assurance de responsabilité décennale) aux désordres qui, bien que réservés, ne
se révèlent qu'ultérieurement dans toute leur ampleur et toutes leurs conséquences. Par
exemple si un pavillon laisse apparaître deux fissures à la réception et développe plus tard une
fissuration généralisée, la garantie décennale joue pour l'aggravation des fissures réservées à la
réception (Cass. 3e
civ., 12 oct. 1994, nº92-16533 : Bull. civ. III, nº172). Les manifestations
postérieures d'un désordre réservé, dont l'effet dommageable ne pouvait être décelé lors de la
réception, constituent en définitive des désordres cachés à la réception.
2) Dommages causés aux existants par l'ouvrage de construction immobilière
L'hypothèse est celle d'un ouvrage de construction réalisé sur un immeuble existant (rénovation
d'ampleur, agrandissement par exemple). La garantie décennale couvre les désordres affectant les
travaux neufs, mais qu'en est-il des dommages causés aux existants par ces travaux ? Ces
dommages ne sont pas subis par l'ouvrage de construction immobilière mais causés par lui. Ils
relèvent normalement de la responsabilité contractuelle de droit commun s'ils sont la conséquence
d'un manquement contractuel du constructeur. Mais l'application distributive des actions (en
garantie décennale pour les travaux nouveaux, en responsabilité contractuelle pour les existants)
est malaisée lorsque les travaux neufs sont destinés à former un tout indivisible avec l'immeuble
existant auquel ils s'incorporent. La Cour de cassation décide dans ce cas d'appliquer la garantie
décennale à l'ensemble de l'ouvrage lorsque les travaux neufs sont indissociables des existants
et qu'on ne peut pas établir avec certitude que la cause du désordre réside seulement dans les
parties anciennes (Cass. 3e
civ., 25 févr. 1998, nº96-16214 : Bull. civ. III, nº46).

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