Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 133

CHAPITRE 6 - Lesdroitsde préemption
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Contexte oblige, le législateur a introduit différentes mesures destinées à rendre plus opérationnel
l'exercice du DPU par le préfet et lui permettre de « prendre la main » sur les communes déficitaires
en logements sociaux (art. L. 210-1, 2º et L. 211-1, 3º). L'exercice du DPU par l'État est à
considérer comme un outil parmi une palette de dispositifs plus large pour « faire plier » les
communes récalcitrantes. Afin d'accroître les gisements fonciers préemptables, le préfet peut se
substituer à la commune pour instaurer ou rétablir le DPU renforcé, qui permet de préempter des
biens normalement exclus du DPU (art. L. 211-4). Le législateur a, du reste, étendu le DPU renforcé
du préfet au profit des opérations de requalification des quartiers anciens dégradés (CCH, art.
L. 304-1), tout en allongeant la liste des délégataires possibles auxquels le préfet peut confier sa
prérogative de puissance publique (art. L. 210-1, al. 2 ; art. L. 324-1). On retient cependant que la
loi 3Ds autorise désormais le préfet à renoncer à ce DPU en cas de demande motivée de la collectivité
concernée, le préfet pouvant autoriser la collectivité « carencée » à exercer le DPU pour un
bien précisément identifié (art. L. 210-1). Par ailleurs, le risque d'inertie des communes est anticipé
par une disposition législative contraignante. Pour éviter que les communes ne tardent à transmettre
la DIA à la préfecture et n'empêchent le préfet de respecter le délai pour exercer la
préemption, les communes se voient imposer un délai de 7 jours à compter de sa réception en
mairie pour transmettre la DIA au préfet (art. L. 213-2, al. 3).
b) Conditions d'institution du DPU
La mise en place du DPU est facultative, et non de plein droit, mais environ 80% des communes
dotées d'un document d'urbanisme opposable l'ont institué sur des périmètres toujours plus
grands qui confinent aux limites communales (92% des zones U et AU). Paradoxe, en pratique,
le nombre de transactions faisant l'objet d'une décision de préemption est très faible (0,6%
de DIA préemptées). Ce décalage montre que ce droit est aussi utilisé par les collectivités comme
observatoire foncier (via la réception de la DIA), dans un contexte de relative opacité du marché.
L'institution du DPU est effectuée par délibération du conseil de l'EPCI ou du conseil municipal,
laquelle est ensuite transmise au préfet. La délibération fait l'objet de mesures de publicité (affichage
en mairie un mois, insertion d'une mention dans deux journaux diffusés dans le département).
Elle donne lieu à des mesures d'information professionnelle du monde juridique (Chambre
départementale des notaires, Conseil supérieur du notariat, barreau des avocats, direction départementale
des services fiscaux).
La transformation d'un POS en PLU n'entraîne pas la caducité de la délibération instituant le DPU
(Cass. 3e
civ., 20 mars 2013, EPA de Marne-la-Vallée). Du reste, l'article L. 211-1 permet la survie
du DPU dans les communes originellement couvertes par un POS devenu caduc et désormais
soumises au RNU (art. L. 211-1). Par son arrêt du 10 mai 2017, le Conseil d'État a clarifié les

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