Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 138

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont
compris dans un plan de cession arrêté. Il s'agit de cessions de parts ou d'actions des sociétés
d'attribution qui donnent vocation à leurs associés à recevoir des fractions divises d'immeubles
bâtis. Toutefois, la préemption ne sera pas applicable lorsque la cession de droits sociaux intervient
avant l'achèvement de l'immeuble ou dans une période de 10 ans suivant son édification (art.
L. 213-1 c). L'exclusion est vaste car elle vise toutes les parts et actions de sociétés avant achèvement
de l'immeuble et 10 ans après et concerne aussi bien la copropriété verticale qu'horizontale
(collectif et pavillonnaire), sachant que l'usage n'est pas précisé.
Sont également soumises au droit de préemption, les cessions de droits indivis portant sur un
immeuble ou sur une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, à l'exception des cessions consenties à
l'un des coïndivisaires ainsi que les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire. La
préemption s'applique lors de la cession de la majorité des parts de SCI (art. L. 213-1, 3º). Les
cessions effectuées par les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e
degré
inclus sont toutefois exclues. À la cession de la majorité des parts, sont ajoutées les cessions
conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société afin d'éviter les
cessions perlées qui conduisent l'acquéreur à devenir majoritaire.
L'article L. 213-1-2 soumet au DPU les apports d'immeubles ou ensemble de droits sociaux des
sociétés d'attribution à une SCI, ce qui peut paraître surprenant, compte tenu du fait que les
apports en société entrent déjà dans le champ d'application du DPU. Il faut y voir sans doute le
souci du législateur de compléter l'encadrement des SCI amorcé par l'article L. 213-1 dans le but
d'éviter tout montage frauduleux au regard de l'application du droit de préemption.
On retiendra aussi qu'il est permis de préempter tous les immeubles cédés par des organismes
HLM. Néanmoins, les cessions d'immeubles appartenant aux organismes HLM (art. L. 213-1) ne
s'exercent que « sous réserve des droits des locataires » (définis au CCH, art. L. 443-11). La combinaison
des articles L. 213-1 et L. 443-11 exclut la préemption lorsque l'organisme vend un
immeuble occupé à son locataire ou à un ascendant ou descendant de ce locataire à la demande
de ce dernier, ou quand le logement est vacant mais qu'un locataire du parc souhaite acquérir le
bien. En pratique, le droit de priorité des locataires doit être purgé au préalable, puis, à défaut
d'être exercé, il convient de purger la préemption d'urbanisme.
2) Les exclusions par nature
Sont exclus, par nature, les biens meubles, les droits mobiliers (droits au bail, droits sociaux ne
donnant pas vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété de fractions divises de
l'immeuble social), les droits réels immobiliers dès lors qu'ils ne comprennent pas de promesse de
vente (baux emphytéotiques, v. Cass. 3e
que les transferts en jouissance (constitution d'une servitude ou d'usufruit). Toutefois, ce premier
civ., 11 mai 2000 : BDU 2/2000, p. 115, ou usufruit), ainsi

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