Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit de l'urbanisme - 20e - 142

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L'ESSENTIEL DU DROIT DE L'URBANISME
2) Les donations « entre vifs »
Longtemps, les donations se faisaient en franchise de droit de préemption (comme les successions, et
les partages de biens qui ne sont pas des aliénations au sens civil du mot). Mais, dans le souci d'éviter
les donations fictives, le législateur a inversé la logique (art. L. 213-1-1). Toutes les cessions gratuites
ne sont cependant pas visées. L'article L. 213-1-1 prévoit que les immeubles ou ensembles de droits
sociaux mentionnés à l'article L. 213-1 sont préemptables lorsqu'ils font l'objet d'une « donation
entre vifs » (ce qui exclut les mutations à cause de mort). Le texte exclut les cessions gratuites au
sein du cercle familial largement entendu : jusqu'au 6e
degré (au-delà du 6e
degré, la donation redevient
préemptable).
Cependant, la liste des donations exclues du DPU était encore incomplète, oubliant celles faites au
profit des « fondations, congrégations et associations ». L'ordonnance du 23 juillet 2015 avait
comblé cet oubli. Toutefois, l'exclusion fut de courte durée. La loi Macron réécrivant
l'article L. 213-1-1 a, en effet, oublié de reprendre cette nouvelle exclusion, ce qu'avait pourtant
corrigé la loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017. Hélas, le Conseil constitutionnel a déclaré
cet article contraire à la Constitution (Cons. const., 26janv. 2017, nº2016-745 DC). Le législateur,
tel Sisyphe, devra donc se prononcer à nouveau sur cette exclusion !
3) Les exclusions
En revanche, sont exclues les mutations liées à une procédure d'expropriation, les partages, les
fusions ou scissions de sociétés. Concernant les ventes forcées (art. L. 213-1), les biens du débiteur
entrent en principe dans le champ du DPU. Toutefois, le code atténue la rigueur du principe en
excluant les cas de cession d'actifs d'une entreprise faisant l'objet d'un plan de redressement ou
liquidation judiciaire (les biens compris dans un plan de cession d'entreprise décidé dans le cadre
de la procédure de redressement judiciaire prévue par le Code de commerce, et d'autre part les
biens compris dans une unité de production cédée globalement dans le cadre de la procédure de
liquidation judiciaire prévue par le même code). Il est ainsi tenu compte des intérêts des entreprises
en difficulté et de leurs salariés.
c) L'exercice du DPU
Toutes les aliénations qui entrent dans le champ d'application du droit de préemption ne donnent
pas lieu à l'exercice effectif de ce droit. En réalité le taux de recours à la préemption est faible se
situant, en moyenne nationale autour de 1% du volume des transactions totales. Mais, pour
qu'une de ces aliénations puisse légalement intervenir, il faut qu'elle soit, au préalable,
« purgée » du droit de préemption qui affecte le bien concerné. La purge connaît plusieurs étapes.

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